Hallo, ich habe einen Pelletofen von Edilkamin, den ich im Wohnzimmer meiner Wohnung im dritten Stock aufstellen möchte. Das Mehrfamilienhaus hat zwar schon eine Zentralheizung, aber im Winter friere ich, weil die Heizkörper nicht gut heizen. Muss ich den Hausverwalter um Erlaubnis fragen oder kann ich ihn einfach installieren lassen?
Leider musst du die Genehmigung einholen, du kannst sie nicht einfach auf eigene Faust installieren. In einem Mehrfamilienhaus erfordert jede Änderung an Gemeinschaftsteilen (und das Rauchrohr ist einer, auch wenn der Ofen in deiner Wohnung steht) oder die die Struktur beeinflusst, die Genehmigung durch die Eigentümerversammlung oder zumindest durch den Verwalter, je nachdem, was die Hausordnung sagt. Wenn du ihn ohne Genehmigung installierst, riskierst du eine Geldstrafe und die Verpflichtung, ihn zu entfernen, besonders wenn sich deine Nachbarn beschweren.
Der erste Schritt ist, die Hausordnung zu überprüfen: Schau, ob sie Pelletöfen ausdrücklich verbietet oder ob sie von Abzügen allgemein spricht. Dann sprich mit dem Verwalter und erkläre das Problem mit der unzureichenden Wärmezufuhr, damit er versteht, dass es keine egoistische Wahl ist, sondern eine Notwendigkeit. Bedenk, dass du ein eigenes Rauchrohr brauchst, das durch die Wand nach außen führt (du kannst nicht das der Heizung nutzen), und genau das ist oft der Punkt, der Reibungen verursacht: Deine Nachbarn könnten aus ästhetischen Gründen oder wegen Emissionen Einspruch erheben. Idealerweise sammelst du Angebote für die Installation und präsentierst sie während der Eigentümerversammlung mit einem klaren Vorschlag zur Art der Abgasführung.
Falls das Mehrfamilienhaus nein sagt, bleibt die Tatsache, dass die Rechtsprechung in bestimmten Fällen das Recht anerkannt hat, Pelletöfen als zusätzliche Wärmequelle zu installieren, aber du musst auf einen rechtlichen Kampf vorbereitet sein und es hängt ohnehin stark davon ab, wie die Hausordnung formuliert ist. Es lohnt sich für dich, Zeit zu investieren, um die formelle Zustimmung zu erhalten, anstatt ihn später entfernen zu lassen.
Es ist nicht ganz so einfach wie "ja oder nein", es hängt davon ab, wie du sie installierst! Ich habe eine Pelletofen in meiner Wohnung eingebaut und am Anfang dachte ich, dass ich das allein hinbekommen könnte, aber dann habe ich gemerkt, dass das eigentliche Problem der Rauchabzug ist, also wo der Rauch vom Dach rauskommt. Das ist definitiv eine strukturelle Änderung und wenn er aus der Fassade oder vom Dach des Mehrfamilienhauses rausgeht, brauchst du auf jeden Fall die Genehmigung der Eigentümerversammlung oder mindestens des Hausverwalters, sonst riskierst du ernsthaft rechtliche Probleme.
Wenn du aber einen Weg findest, den Abgaskanal über ein Fenster oder eine Außenwand ohne Eingriffe in Gemeinschaftsflächen zu führen (theoretisch in manchen Fällen möglich), könnte das technisch gesehen etwas grauer sein… aber dann werden sich deine Nachbarn über dich beschweren, wenn sie Geruch oder Belästigung bemerken! Ehrlich gesagt würde ich dir raten, sofort förmlich zu fragen, denn Hausverwalter sind manchmal lästig, aber am Ende ist das der sicherste Weg für dich.
Die Sache ist nicht wirklich deine freie Wahl. Technisch gesehen steht der Pelletofen in deiner Wohnung, aber das Abgasrohr, das aus der Wand kommt, gilt als Veränderung an den Gemeinschaftsteilen, und dafür brauchst du die Genehmigung der Eigentümerversammlung und die Zustimmung des Hausverwalters. Bevor du irgendetwas machst, solltest du mit dem Hausverwalter und am besten auch mit einem zugelassenen Fachmann sprechen, der dir genau sagt, wie der Ofen installiert werden müsste: manchmal gibt es Lösungen, die weniger Probleme verursachen als andere, zum Beispiel die Positionierung des Rohrs oder die Verwendung von Systemen, die die Fassade nicht beschädigen. Falls die Eigentümergemeinschaft schwer zu überzeugen ist, hast du wenigstens vorher versucht, bevor du Schäden verursachst oder am Ende alles wieder abmontieren musst.
Der Punkt, den die anderen nicht stark genug unterstrichen haben, ist, dass es sehr davon abhängt, wie die Hausordnung deines Wohnhauses formuliert ist. Einige Eigentümergemeinschaften haben Klauseln, die autonome Heizungsanlagen ausdrücklich verbieten, andere sind flexibler, solange die Baustruktur nicht beeinträchtigt wird. Bevor du etwas unternimmst, solltest du deine Hausordnung lesen oder direkt mit der Hausverwalter sprechen, um zu verstehen, ob es bereits eine Policy dazu gibt. Das ist keine rhetorische Frage: Manche Verwalter sind offen dafür, wenn die Installation richtig ausgeführt wird, andere sagen automatisch nein.
Rechtlich gesehen kommt es darauf an, dass das Abgasrohr durch eine Wand des Wohnhauses führt, und technisch ist das eine bauliche Veränderung, die Zustimmung erfordert. Aber es gibt einen Unterschied zwischen um Vergebung bitten und um Erlaubnis bitten. Du könntest versuchen, ein ernsthaftes technisches Projekt der Eigentümerversammlung vorzulegen (nicht nur dem Verwalter): Mit einem zertifizierten Installateur, klaren Zeichnungen und vielleicht einem Bericht, der zeigt, dass es niemandem schadet, sagen viele Eigentümergemeinschaften ja. Besonders wenn deine Wohnung in einer peripheren Zone des Gebäudes liegt und der Ofen keine Rauchwolken zu den anderen führt.
Wenn die Eigentümergemeinschaft alles blockiert, bleibt dir noch die Möglichkeit, die Temperatur des zentralen Kessels zu erhöhen oder die Verteilung in den Heizkörpern deiner Wohnung zu verbessern - weniger reizvoll als ein neuer Ofen, das weiß ich, aber wenigstens schaffst du keine Konflikte.
Technisch gesehen steht der Ofen in deiner Wohnung, aber das eigentliche Problem ist das Abgasrohr, das die Außenfassade durchquert. Das gilt als Gemeinschaftseigentum, also brauchst du formal die Genehmigung der Eigentümerversammlung. Wenn du ohne Erlaubnis installierst, riskierst du, dass jemand dich zwingt, es wieder abzubauen, besonders wenn die Hausordnung das ausdrücklich verbietet (und viele tun das). Besser vorher überprüfen, was eure sagt, weil du zumindest herausfindest, ob es von vornherein aussichtslos ist oder nicht.
Was die anderen dir nicht geraten haben: Versuch es erst mal nur mit dem Hausverwalter. Nicht alle Fragen brauchen die ganze Versammlung - das hängt davon ab, wie eure Hausordnung geschrieben ist. In manchen Eigentümergemeinschaften darf der Verwalter kleinere Änderungen genehmigen, wenn es keine Einwände gibt. Es lohnt sich, ihn direkt zu fragen, vielleicht ihm den Installationsplan zu zeigen, anstatt auf eine Versammlung zu warten, die möglicherweise monatelang nicht stattfindet.
Falls auch der Verwalter sagt, dass es theoretisch okay ist, aber die Hausordnung unklar ist, erwäg eine schnelle rechtliche Beratung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt - so eine Konsultation kostet nicht viel und nimmt dir die Unsicherheit. In der Zwischenzeit, falls deine Heizkörper nicht richtig warm werden, adjust vielleicht mit dem Verwalter die Einstellung der Thermostatventile - manchmal ist es einfach nur schlecht eingestellt.
Das Rauchabzugsrohr ist die eigentliche Hürde: Auch wenn der Ofen in deinem Haus steht, ist die Durchführung durch die Außenwand und der Austritt auf dem Dach eine Änderung an den Gemeinschaftsteilen, und dafür brauchst du tatsächlich eine Genehmigung. Aber es gibt etwas, das die anderen nicht klar gesagt haben: Bevor du zum Verwalter gehst, lies eure spezifische Hausordnung. Manche verbieten es ausdrücklich, andere nicht. Wenn in deinem Dokument ein klares Verbot steht, solltest du das sofort wissen, statt umsonst Pläne zu machen.
Gesagt sei: Wenn die Hausordnung es nicht verbietet, kannst du den Verwalter formell bitten, den Antrag der Eigentümerversammlung vorzulegen. Das ist keine „Verhandlung mit dem Hausmeister" - das ist ein legitimes Verfahren. Bring ein technisches Projekt des Ofens mit, Spezifikationen des Rauchabzugsrohrs, Abmessungen, alles. Viele Häuser stimmen ja, wenn die Sache fachgerecht gemacht ist und keinen Schaden oder Gefahren für die anderen Wohnungen verursacht. Hol dir ein ernsthaftes Angebot, denn die Stufe improvvisiert zu installieren ist riskant und dann musst du sie abreißen.
Der Trick ist, den Ofen nicht heimlich einzubauen und dann zu hoffen. Falls es nachher entdeckt wird, bezahlst du die Entfernung selbst, nicht das Haus.
Anmeldenzum Beantworten.
