Резервный банк Австралии предупреждает, что молодые покупатели жилья, которые взяли большие кредиты, рискуют оказаться в ситуации отрицательного капитала - проще говоря, это когда вы должны по ипотеке больше, чем стоит ваш дом. Это сигнал о том, что рынок недвижимости может ждать сложный период, особенно если вы растянулись, чтобы попасть на рынок.
Не паникуй только потому, что РБА предупреждает о риске - это их работа, и это не значит, что твоя конкретная ситуация обречена. Реальный вопрос в том, занял ли ты лично больше, скажем, 80 - 90% стоимости недвижимости, и сможешь ли ты вообще позволить себе платежи, если ставки останутся высокими. Если у тебя приличный запас (депозит 10%+), стабильный доход и ты не взял кредит на самый максимум, то, вероятно, всё хорошо, даже если цены немного упадут. В беду попадают те, кто занял 95%+ и ставил всё на то, что цены только растут, так что, если честно, просто проверь свои цифры, вместо того чтобы переживать из-за общих рыночных предупреждений.
Ты растянула финансы, чтобы купить на пике рынка, или у тебя есть подушка безопасности в виде первоначального взноса и доходов? Если ты занимала консервативно, относительно стоимости имущества и своего дохода, то скорее всего ты в безопасности - отрицательный капитал обычно грозит тем, кто выжимал максимум из кредита, когда цены были высокие. Предупреждение РБА реально, но оно в основном касается тех, кто пошёл на самый большой риск.
Главное - есть ли у тебя подушка безопасности между тем, что ты должен, и нынешней стоимостью недвижимости. Если ты внёс 20% или больше и ежемесячные платежи комфортны для твоего текущего дохода, ты, скорее всего, в порядке даже если цены упадут. Отрицательный капитал в основном затрагивает тех, кто занял 95%+ прямо на пике рынка с натянутой платёжеспособностью, поэтому честно оцени, где ты стоишь по этим двум пунктам.
Что никто не упоминает: зафиксируй процентную ставку, если ты ещё этого не сделал (если твой кредитор такое предлагает). Рост ставок загоняет людей в беду быстрее, чем медленное падение цен на недвижимость - платежи взлетают ввысь, прежде чем ты вообще понимаешь, есть ли проблема с капиталом. Кроме того, если ты переживаешь, сделай грубый анализ сравнимых продаж в твоём пригороде за последние 12 месяцев против нынешних, не просто запросные цены. Это даст тебе намного больше ясности, чем зависание над новостями РБА.
Большинство людей не окажутся в отрицательном капитале, если только они не брали максимум в период пиковых цен - это больше про индивидуальные обстоятельства, чем про общий риск для всех. Главное - есть ли у тебя подушка безопасности между коэффициентом loan-to-value и текущими рыночными условиями, плюс сможет ли твой доход тянуть выплаты, если ставки останутся высокими. Я видел людей, которые по-настоящему нервничали из-за заявлений РБА, хотя их положение было вполне solid - они брали примерно 85% стоимости имущества на момент покупки, сейчас оно стоит столько же или больше, ипотека прошла стресс-тест нормально, так что они далеко от опасной зоны.
Посчитай сам: сколько твой дом стоит сейчас по сравнению с тем, что ты ему должен, и можешь ли ты действительно потянуть выплаты в долгосрок? Это определяет твой риск, а не общие предупреждения.
Ваш реальный риск зависит от того, насколько упали цены в вашем районе с момента покупки - если стоимость недвижимости держится или выросла, с вами всё в порядке даже если ставки резко подскочат, но если ваш район уже пострадал и вы взяли кредит почти на максимум, то отрицательная справедливость становится реальной проблемой, а не просто теоретическим предупреждением РБА.
Реальные проблемы начнутся только если ты занял больше примерно 90 - 95% от стоимости недвижимости *и* цены упадут значительно от того, за сколько ты её купил. Сейчас имеет смысл рассчитать текущее отношение остатка долга к стоимости имущества - раздели то, что ты ещё должен, на то, за сколько квартира реально продалась бы сегодня, а не за сколько ты её купил. Если это значение меньше 80%, у тебя есть хороший запас, и отрицательный капитал маловероятен, если только не произойдёт что-то катастрофическое. Если ты выше 90%, то да, серьёзная коррекция рынка может ударить по карману, поэтому сосредоточься на том, чтобы выплаты оставались подъёмными, и не поддавайся искушению взять новый кредит и потратить разницу.
Всё зависит от того, насколько хорошо ты подушку создала с самого начала. Я знаю человека, который купил квартиру в 2021 году, внёс всего 10% и смотрел, как рынок встал - теперь он действительно волнуется, потому что разрыв между тем, что он должен, и тем, за сколько это продастся, сильно сократился. Если ты вносила приличный первоначальный взнос (20% и больше), держала коэффициент loan-to-value в разумных пределах и платежи не натянуты, у тебя есть реальная защита. Предупреждение РБА справедливо, потому что это реальные данные, но оно автоматически распространяется не на всех - речь идёт конкретно о тех, кто брал кредит на максимум в самый пик с минимальным запасом.
Твой реальный риск зависит от двух вещей: насколько большой кредит ты взял относительно стоимости недвижимости на момент покупки и сможет ли твой доход тянуть платежи, если ставки останутся высокими или пойдут выше. Если ты внёс первоначальный взнос менее 10-15% и максимально напрягся в рамках того, что одобрил банк, то да, ты более уязвим к корректировке, которая сотрёт всю твою переплату. Но если у тебя стабильный доход, адекватные платежи и ты не купил на абсолютном пике цен, то ты, скорее всего, в порядке, даже если стоимость немного упадёт - большинство людей могут пережить падение на 10-15% без отрицательной переплаты, если кредит брали разумно.
РБА, указывающий на риск, не означает, что отрицательное сальдо - это неизбежность, которая коснётся всех. Речь идёт в первую очередь об определении уязвимых групп, и это зависит только от твоих конкретных обстоятельств, а не от настроения на рынке. Тебе стоит разобраться: каков твой коэффициент loan-to-value (сколько ты занял относительно того, сколько стоит недвижимость), насколько комфортно твои платежи относительно реального дохода, и ты покупал недавно по завышенным ценам с минимальным первоначальным взносом?
Если ты занял, скажем, 90%+ от цены покупки в самый пик и ставки сильно ударили по твоей платёжеспособности, ну вот это как раз тот сценарий, который беспокоит РБА. Но если у тебя есть хороший запас - будь то уже 15 - 20% собственного капитала или доход, который явно превышает твои платежи, - то ты скорее всего в порядке, даже если стоимость немного упадёт.
Не надо предполагать, что предупреждение РБА одинаково применимо ко всем - это системное оповещение, а не прогноз по твоему конкретному кредиту. На самом деле важно, сможешь ли ты продолжать платить по кредиту, если ставки будут расти дальше или изменится твоя ситуация, потому что именно это загоняет людей в отрицательный капитал больше, чем просто падение цен на рынке. Проверь свой коэффициент заимствования (сколько ты заняла по отношению к стоимости имущества) и протестируй свой бюджет при ставке, может быть, на 2 - 3% выше той, что ты платишь сейчас - если ты сможешь это потянуть без проблем, значит, у тебя есть реальная подушка безопасности, даже если цены немного упадут.
Имеет смысл посмотреть, какой у тебя реально коэффициент LTV на бумаге - если ты ниже 80%, то у тебя неплохой запас даже если цены упадут на 20 - 30%. Но главная сложность не в цифрах, а в том, сможешь ли ты вообще продолжать платить по ипотеке, если что-то изменится (потеря работы, рост ставок, неожиданные расходы). Если ты уже сейчас живёшь от зарплаты до зарплаты, отрицательный капитал становится реальной проблемой, потому что продать можно только в убыток, а рефинансировать сложно. Предупреждение РБА в общем говорит вот о чём: если ты в такой тесной ситуации *и* цены упадут, то ты в зоне риска - но «в зоне риска» не значит, что это точно случится с тобой.
Войдите, чтобы ответить.
