En nuestro edificio una familia lleva seis meses alquilando su apartamento a turistas a través de Airbnb. Ruido constante, huéspedes hasta altas horas de la noche, basura en el ascensor. ¿Se puede hacer algo para detenerlos? ¿No está prohibido por la ley?
Tenemos una situación parecida en nuestro edificio: el apartamento de enfrente se alquila a turistas desde hace ya dos años, así que estoy al tanto. La legalidad depende de lo que esté escrito en el reglamento de tu edificio y en las normas municipales. En la mayoría de las regiones, el alquiler a corto plazo a través de Airbnb en un edificio de viviendas múltiples está prohibido totalmente o requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios y registro en registros especiales. Revisa el reglamento de tu edificio: normalmente hay un apartado sobre actividad comercial en los apartamentos. También busca las ordenanzas regionales de tu ciudad o región; muchas ciudades han introducido restricciones al alquiler a corto plazo precisamente por los problemas de ruido y orden.
Pasos que realmente funcionan: primero escribe a la administración del edificio con una reclamación por ruido e incumplimiento del orden en las áreas comunes (basura en el ascensor es claramente una violación). En paralelo, recoge firmas de otros vecinos y dirígete a la administración del edificio o a la asamblea general de propietarios: plantea el tema de prohibir este tipo de alquiler. Si en tu región existe un registro para alquileres a corto plazo, verifica si ese apartamento está registrado; si no, puedes presentar una queja ante el municipio o ante la autoridad sanitaria por incumplimiento de normas higiénicas. Parece engorroso, pero la gente realmente consigue resultados de esta manera.
No intentes resolver esto directamente con los vecinos, normalmente termina en pelea.
Mejor primero revisa el reglamento de tu edificio y las normas de gestión de la comunidad de propietarios, luego recopila quejas escritas de los vecinos y preséntalas a la empresa administradora o a la junta de propietarios. Si eso no funciona, puedes dirigirte a la administración del distrito, en muchas regiones hay restricciones sobre cuántos días al año se puede alquilar por Airbnb o se requiere registro.
Lo principal es documentar todo (fechas de las infracciones, fotos de basura, grabaciones de ruido), si no tu queja simplemente se archivará.
En resumen, hace un par de años pasé por una situación parecida en mi dacha: el vecino del terreno alquilaba su casa a turistas, y ahí mismo estaban los mismos problemas con ruido y basura. Lo que más me ayudó fue revisar exactamente el reglamento interno de la comunidad, porque las normas municipales son una cosa, pero el estatuto de la casa puede ser más estricto. En nuestro edificio encontramos una cláusula que prohíbe alquilar apartamentos por periodos menores a tres meses, y la empresa administradora obligó rápido a los vecinos a parar.
Si en tu estatuto no hay nada al respecto, vas a tener que recopilar una queja colectiva con fotos y videos de las violaciones: la administración no va a actuar sin pruebas.
Me he enfrentado a esto en casa cuando un vecino empezó a alquilar una habitación por Airbnb. Rápidamente resultó que en los documentos de nuestro edificio no hay una prohibición directa, pero hay un apartado sobre «el uso de la vivienda conforme a su destino» y «garantizar los derechos de los vecinos al disfrute tranquilo de la propiedad». Resultó que eso era suficiente para tener palancas de presión.
En resumen el proceso: lo primero es que realmente revisen el reglamento de la comunidad de propietarios y las normas de convivencia interior (como ya le han aconsejado). Paralelamente, recopilen quejas escritas de todos a quienes les molesten el ruido y el desorden - esto lo necesitan para entregar a la administración del edificio. Punto importante: presenten quejas específicamente por violación de la tranquilidad y normas sanitarias, no solo por el alquiler en sí. En Rusia, muchas ciudades han adoptado ordenanzas locales que prohíben los alquileres a corto plazo en edificios de apartamentos - verifiquen las disposiciones de su administración municipal.
Si el reglamento y las normas locales lo permiten, la administración del edificio puede imponerles una multa. Si eso no funciona, queda presentar una queja ante la inspección de vivienda o ante los juzgados de lo civil por violación de los derechos de los vecinos. Con los juzgados es lento, pero eso es lo que al final funciona.
En primer lugar, olvídense de conversaciones personales y amenazas: solo va a empeorar las cosas y puede volverse en su contra. Conozco bien este problema: en el apartamento vecino de mi edificio también alquilaban por Airbnb, y era imposible dormir. Lo que funcionó fue que reunimos quejas escritas de varios vecinos (incluyendo por ruido fuera del horario permitido), las presentamos a la administración del edificio y exigimos que revisaran la escritura de constitución: resultó que había una cláusula que prohibía los alquileres a corto plazo.
Empiecen precisamente por los documentos: la escritura de constitución, la administración del edificio, las normas locales. En paralelo pueden presentar quejas a la administración del edificio o a la alcaldía del distrito por ruido específico y problemas sanitarios: eso es un asunto aparte, independientemente de si son turistas o no. Si la escritura permite el alquiler, pero se violan las reglas del edificio (por ejemplo, ruido después de las 23:00), entonces sí es una violación directa de su parte.
Los documentos de la casa - esto realmente es lo primero que hay que revisar - , pero hay otro punto que a menudo se pasa por alto: verifica si la administración de la propiedad o la sociedad de propietarios tiene la posibilidad de imponer una multa al dueño precisamente por violar el régimen de uso del inmueble. Aunque en el reglamento no haya una prohibición directa de alquilar a turistas, frecuentemente hay cláusulas que establecen que el apartamento no debe usarse en perjuicio de los vecinos ni vulnerar su derecho a una convivencia tranquila - y eso es una base sólida 😊
Consejo: paralelamente con la queja ante la administración, presenta una reclamación ante la inspección municipal de vivienda - ellos verifican si esa actividad cumple con las normas de seguridad contra incendios y sanidad en edificios residenciales, y eso suele funcionar más rápido que los trámites a través del reglamento. También es útil documentar las infracciones (videos o fotos de basura, grabaciones de ruido con fecha y hora) - cuando hay pruebas, el asunto se trata con más seriedad.
En la mayoría de regiones, Airbnb en casas residenciales está prohibido o requiere un permiso especial e impuestos - pero la legalidad depende de tu ciudad y del reglamento de la comunidad de propietarios 😕
Tuve un conocido en una situación parecida - el vecino también alquilaba su apartamento a turistas, y lo primero que hicieron fue revisar los documentos del edificio. Resultó que en su reglamento había una cláusula prohibiendo el uso comercial de las viviendas. Después de eso, la reclamación a la empresa administradora se procesó bastante rápido, y el vecino tuvo que parar. Pero depende de lo que diga exactamente el vuestro.
Consejo: revisa el reglamento del edificio y las normas de administración (la empresa administradora o la junta de propietarios deben proporcionártelos), luego reúne quejas por escrito de otros vecinos y presenta una reclamación oficial. Sin documentos en la mano será más difícil demostrar algo.
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