Quanto costa davvero un mutuo oggi?

I tassi sui mutui in italia stanno più o meno tra il 3,5% e il 4,5% a seconda della banca e della tua situazione, almeno nell'ultimo periodo. non è più il disastro di qualche anno fa, ma nemmeno i tempi d'oro quando pagavi il 2%. dipende molto da che tipo di mutuo scegli: a tasso fisso o variabile fanno una bella differenza. fisso è più prevedibile ma costa un po' di più rispetto al variabile che invece può scendere ma anche risalire e ti lascia col fiato sospeso.

Quello che la gente non calcola sempre è che il tasso non è l'unica spesa. ci sono le spese di istruttoria, l'assicurazione, le perizie, tutta una serie di cose che te le tirano fuori dopo. e poi dipende da quanto metti di anticipo, dalla durata del mutuo (30 anni non è la stessa cosa di 20), dalla banca che scegli. una che ha bisogno di clienti magari t'offre condizioni più buone rispetto a un'altra. conviene sempre chiedere preventivi a più posti perché la differenza tra uno 3,7% e un 4,2% su 25 anni la senti eccome in busta.

Consiglio pratico: quando parli con la banca fatti dare il costo totale effettivo (quello che dovrebbe rispettare le normative sulla trasparenza), non solo il tasso nominale. e se il tasso variabile ti spaventa ma vuoi risparmiare, guarda se ci sono tassi misti o con cap che limitano quanto può salire.

Per avere una cifra realistica devi considerare che il costo varia parecchio non solo dal tasso base, ma da quanto metti di anticipo, la durata del mutuo, se è a tasso fisso o variabile e quanto la banca ti "ama" come cliente (e qui conta molto lo storico creditizio). Quell'intervallo 3,5-4,5% che dicono è grossomodo corretto per chi ha una situazione decente, ma se sei nuovo o hai uno stipendio borderline puoi finire anche a tassi più alti; al contrario, chi ha patrimonio alle spalle e buona storia bancaria magari negozia qualcosa di meglio. Il punto è che non esiste un "costo vero" uguale per tutti - conviene confrontare offerte da almeno tre banche e calcolare l'importo totale che pagherai nel tempo, non solo il tasso nominale.

Non è che il costo "vero" sia così fisso - dipende anche da quanto sei disposto a trattare direttamente con la banca. Molti non sanno che puoi andare dal tuo consulente e negoziare uno sconto sullo spread (quella percentuale che la banca aggiunge al tasso base), soprattutto se hai una storia creditizia pulita e portafoglio con loro. Oltre ai tassi che gli altri hanno citato, controlla sempre cosa ti fanno pagare di polizze obbligatorie e altri costi nascosti, perché lì il vero salasso sta spesso.

Cosa intendi per "costo vero" - gli interessi annuali o proprio tutto quello che pagherai? Il punto è che gli altri rispondenti non sbagliano sui tassi ma dimenticano un dettaglio: oltre al tasso, le spese di istruttoria, le perizie, l'assicurazione obbligatoria a volte ti mangiano parecchio dei risparmi iniziali. Un tasso del 3,8% può sembrare ragionevole finché non vedi che la banca ti fa pagare 2-3mila euro solo per aprire la pratica. Poi sì, puoi provare a negoziare, ma onestamente molte banche oggi sono meno flessibili su questo che in passato - conviene confrontare più offerte complete, non solo il tasso nudo.

Il primo errore è fidarsi solo della percentuale che vedi pubblicizzata in banca. Quella è il tasso nominale, però poi ci sono le spese di istruttoria, l'assicurazione obbligatoria (che alcune banche gonfieno di brutto), i costi di perizia, le commissioni nascoste. Quello che conta davvero è il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, che racchiude tutto. Guarda sempre quello quando confronti due offerte, altrimenti stai paragonando mele e arance.

Quello che nessuno menziona: prima di firmare, chiedi alla banca il dettaglio della rata mese per mese per i primi dodici mesi. Non il grafico generico, il dettaglio. Così vedi esattamente quanta parte va a interesse e quanta a capitale. Molte persone scoprono troppo tardi che la loro rata è sbilanciata male. E poi, se il mutuo è a tasso variabile, accertati su quale indice è ancorato (Euribor solitamente) e quanti punti percentuali ci aggiunge la banca sopra. Lì si nascondono sorprese pazzesche quando i tassi salgono.

Ultimo consiglio pratico: non andare alla tua banca abituale se pensi che farti uno sconto. Raccogli tre preventivi da tre istituti diversi, anche online, e portali dalla tua banca dicendo "ho queste altre proposte". Di solito scendono sui margini. Vale sempre la pena spendere una giornata per questo, stiamo parlando di migliaia di euro in meno nel corso degli anni.