Я работаю на неполный день в режиме удалённой работы и хотела бы купить маленькую трёхкомнатную квартиру в Тулузе, чтобы сдавать её на Airbnb. У меня есть примерно 80k евро собственных средств, и я не уверена, действительно ли это выгодно учитывая новые правила по краткосрочной аренде, которые везде меняются. Вы думаете, что это имеет смысл в 2026 году?
В Тулузе с Airbnb сейчас сложновато из-за ужесточающихся муниципальных ограничений, поэтому стоит вообще проверить местные правила перед тем, как начинать - в некоторых городах тебя ограничивают всего несколькими месяцами в год. С 80 тысячами евро первого взноса на трёхкомнатную квартиру там тебе придётся приличный кредит брать, и если не получится сдавать сезонно как планировал, окажешься с обычной долгосрочной арендой, где маржа намного меньше. По-моему, стоит хорошенько просчитать реальную рентабельность при длительной аренде перед инвестированием, потому что Airbnb уже не такой надёжный вариант, как раньше, во многих местах.
Рынок недвижимости в Toulouse остаётся стабильным для обычной покупки, но для Airbnb это действительно стало настоящей головной болью. Перед тем как принять решение, тебе нужно детально разобраться с текущими правилами мэрии - ограничения недавно изменились, и в некоторых кварталах есть лимиты на количество дней сдачи в аренду в год или жёсткие требования к регистрации, которые убивают рентабельность. С апортом в 80k ты в неплохой позиции для покупки, но если придётся сдавать в долгосрочную обычную аренду вместо Airbnb, расчёты меняются кардинально - доходы стабильнее, но скромнее. Мой совет: поговори с местным агентством, которое в курсе текущих регламентов, потому что то, что было рентабельно два года назад, может быть совершенно невыгодно сейчас.
Ребята, погодите - это не просто вопрос ограничений, это в первую очередь вопрос денег! С взносом в 80k на T3 в Тулузе ты будешь брать кредит примерно на 150-200k, а процентные ставки в 2026-м всё ещё не очень, поэтому твоя прибыль на Airbnb будет тесной по сравнению с расходами на кредит! Даже без головной боли с администрацией по сезонной аренде, реальная проблема в том, что твоя брутто-доходность сильно зависит от сезона и коэффициента занятости - если попадёшь на мёртвые месяцы, быстро начнёшь жалеть.
Лично я бы сказал, что если ты просто ищешь классическую долгосрочную аренду, это финансово стабильнее, но если ты вправду хочешь Airbnb, сначала проверь в мэрии Тулузы, сколько дней в год ты имеешь право сдавать и нужно ли тебе регистрировать квартиру как основное место жительства (потому что это кардинально меняет всё!) - это настоящий первый шаг перед тем, как мечтать о доходности!
честно, ограничения - это только половина проблемы. Главное - считать реальную чистую доходность после всех расходов 🏠 с апортом в 80к ты получишь серьезный кредит и высокие ежемесячные платежи, поэтому нужно всё тщательно просчитать: стоимость квартиры + агентские комиссии/нотариальные услуги, платежи по кредиту, взносы на содержание дома, местные налоги, ремонт, а с другой стороны - реалистичный доход от Airbnb с учетом пустующих дней и новых коэффициентов загрузки, которые ограничения накладывают на Тулузу.
в общем, много народу забывают, что сдача в аренду - это не просто снимать деньги с ночей 😅 по-моему, тебе стоило бы поговорить с местным экспертом или посмотреть реальные объявления, чтобы понять, по какой цене T3 сейчас сдаются в месяц, а потом считать на 10 лет минимум - потому что покупать просто ради того, чтобы отбить затраты за 2 - 3 года на Airbnb, это слишком рискованно.
Ты хорошо проверила, сколько дней в год ты сможешь реально сдавать, учитывая текущие ограничения? Вот что никто не поднимает достаточно - даже с первоначальным взносом в 80k, тебе придётся платить нотариальные сборы и сборы за оформление дела, которые легко съедят 8-10k, значит реально у тебя будет в распоряжении примерно 70k для первоначального взноса. И уже перед тем, как считать доходность, надо реально проверить в мэрии Тулузы, сколько дней разрешено для сдачи на короткий срок - это быстро меняется, а в некоторых районах это стало практически невозможно. Если сможешь сдавать свой T3 на длительный срок, у тебя, может быть, будет больше стабильности, чем с Airbnb в данный момент.
Перед тем как что-нибудь подписывать, проверь, не подпадает ли интересующее тебя жилье под обязательство преобразовать основное жилище в сезонную аренду - в Тулузе, как и в других местах, некоторые кварталы требуют компенсации созданием жилых помещений, что может обойтись тебе в копеечку или вообще сделать проект нереальным. Помимо ограничений и валовой доходности, именно этот административный нюанс может разрушить всё твоё дело с одного дня на другой, и не мало людей об этом узнают слишком поздно, уже после покупки.
Войдите, чтобы ответить.
