Ich schaue mir gerade eine Wohnung im Norden der Stadt an, die ziemlich günstig ist im Vergleich zu anderen Immobilien. Die Gegend ist in Entwicklung, es gibt neue Projekte und man sagt, dass die Preise in den nächsten Jahren stark steigen werden. Lohnt es sich wirklich, in solchen Gegenden zu investieren, oder ist das zu spekulativ?
Die Realität ist, dass ein Kauf in einer sich entwickelnden Gegend reine Spekulation ist, und wie jede Spekulation birgt sie Risiken. Das Problem ist, dass niemand garantieren kann, dass diese Projekte wirklich umgesetzt werden oder dass sich die Gegend so entwickelt, wie versprochen - es gibt eine Menge Gegenden, die seit Jahren „in Entwicklung" sind, ohne dass sich etwas Wesentliches ändert. Wenn du es als kurzfristige Investition zum Weiterverkauf siehst, wettst du darauf, dass andere mehr zahlen als du, was riskant ist. Aber wenn du es kaufst, weil dir die Gegend gefällt, es in dein Budget passt und du dir vorstellen kannst, dort die nächsten Jahre zu leben, auch wenn es nicht an Wert gewinnt, dann macht es mehr Sinn; aber dann ist es keine spekulative Investition mehr, sondern einfach dein Zuhause.
Es ist nicht so schwarz-weiß wie „Spekulation ja oder nein" - es kommt sehr darauf an, wie nah diese Wertsteigerung ist und ob du genug Liquidität hast, um Jahre zu überbrücken, ohne dass der Preis steigt. Was fast niemand sagt: Überprüf wirklich, ob es aktuelle Nachfrage in der Gegend gibt. Sprich mit lokalen Immobilienmakler:innen, frag, wie viele Wohnungen im Monat verkauft werden - nicht nur, ob gerade Hochhäuser gebaut werden. Ein Ding ist, dass auf Plänen schöne Projekte existieren, ganz was anderes, dass Leute jetzt dort wohnen wollen. Wenn es keine Mieter gibt, die dir während du auf die Wertsteigerung wartest Miete zahlen, sitzt du auf einem eingefrorenen Vermögen, das dich nur kostet.
Vor ein paar Jahren kauften bekannte von mir eine Wohnung in einer Gegend, die laut Maklern "kurz vor dem Durchbruch" stand. Sie überzeugten sie mit demselben Spruch: neue Projekte, eine U-Bahn, die angeblich kommen würde, Einkaufszentren. Die Wohnung kostete ein Drittel von dem, was eine ähnliche zwei Bezirke weiter südlich wert war. Nun ja, fünf Jahre später wuchs die Gegend, aber nicht wie erhofft. Der Preis stieg zwar, aber nur um etwa 15% in dieser Zeit. Inzwischen zahlten sie Instandhaltung, Steuern, und das Geld war dort gebunden und unerreichbar. Hätten sie stattdessen von Anfang an die teurere Wohnung gekauft, würden sie heute deutlich besser dastehen.
Das Problem ist, dass es zwei unsichtbare Kosten gibt, die niemand erwähnt: Das Geld, das du investierst, ist Jahre lang eingefroren, und selbst wenn die Gegend wächst, wachsen auch deine fixen Kosten. Außerdem kommen die versprochenen Projekte manchmal nie an, oder sie kommen, aber im Schneckentempo. Eine billige Wohnung in einer Entwicklungszone kann eine gute Investition sein, wenn du sie kaufst, um wirklich darin zu leben (dann sparst du dir wenigstens die Miete) oder wenn du genug Liquidität hast, um dir leisten zu können, dass das Geld mehrere Jahre stillsteht. Aber wenn du rein in der Hoffnung kaufst, in fünf Jahren teuer zu verkaufen, setzt du darauf, dass alles perfekt läuft - und bei Immobilien läuft fast nie alles perfekt.
Ich würde genau überprüfen, welche konkreten Projekte bereits in Umsetzung sind (nicht "geplant"), mit Leuten sprechen, die schon lange dort wohnen, um das reale Wachstumstempo zu kennen, und ehrlich kalkulieren, ob du damit schlafen kannst, dass dieses Geld immobilisiert ist. Wenn dich die Vorstellung stresst, dass du dieses Geld nicht anfassen kannst, dann ist diese billige Wohnung nichts für dich.
Was dir die Verkäufer nicht zeigen werden, ist, wie lange es dauert, bis du deine ursprüngliche Investition zurückgewinnst, wenn man Steuern, Instandhaltung und die Jahre berücksichtigt, in denen dein Geld dort festgebunden ist! Auch wenn die Gegend sich aufwertet - wenn fünf Jahre vergehen und die Wohnung um 40% an Wert gewinnt, aber du 20% für Kosten und Provisionen ausgegeben hast, ist dein echter Gewinn viel kleiner, als es aussieht. Außerdem können diese "neuen Projekte", die sie erwähnen, ewig dauern, bis sie umgesetzt werden, oder sie werden nie realisiert, während du eine leerstehende Wohnung hast, die dir monatliche Kosten ohne Rentabilität verursacht.
Kannst du mehrere Jahre damit leben, dass dein Geld nicht wächst, oder brauchst du es verfügbar? Denn hier ist dein Zeithorizont der Schlüssel, nicht das Potenzial der Gegend. Ich hab ein Grundstück in einem Viertel gekauft, das vor Jahren wie ausgestorben war, und bin drauf gewettet, dass es sich mit Bauten füllt, und ja, das ist passiert, aber es hat fast ein Jahrzehnt gedauert und in der Zeit habe ich Steuern gezahlt, Nebenkosten, und das Geld war einfach eingefroren. Die Wertsteigerung war real, aber wenn ich vorher Liquidität gebraucht hätte, wäre es kein gutes Geschäft gewesen. Die Leute, die in solchen Gegenden Geld verlieren, verlieren es generell nicht, weil sich die Immobilie nicht wertsteigernd entwickelt, sondern weil sie nicht warten können oder es ihnen zu viel wird, die Immobilie zu halten, während sie warten.
Das Thema ist nicht so einfach "ja oder nein", weil es viel von deiner persönlichen Situation abhängt, aber ich sag dir, meine Familie hat vor etwa zehn Jahren eine Wohnung in einer ähnlichen Zone gekauft und die "garantierte Wertsteigerung", die man uns versprach, hat fast doppelt so lange gedauert wie gesagt 🤷 Die Zone ist dann irgendwann gestiegen, aber in der Zwischenzeit haben wir Steuern, Instandhaltung und Nebenkosten bezahlt, während sich der Immobilienwert kein bisschen bewegt hat. Wenn du das Geld in den nächsten 5 - 7 Jahren brauchst, lass es lieber sein; wenn du das Geld wirklich ohne Probleme eingefroren lassen kannst und die Zone etwas mehr zu bieten hat als nur Versprechungen (zum Beispiel dass die Gemeinde bereits Infrastrukturarbeiten genehmigt hat, nicht nur dass "darüber geredet" wird), dann könnte es sich lohnen.
Lass dich nicht einfach von Versprechungen über Projekte überreden, die noch in den Planungsphasen sind. Was die meisten nicht berücksichtigen, ist, dass selbst wenn die Gegend an Wert gewinnt, der Zeitpunkt unvorhersehbar ist - es kann in 3 Jahren sein oder in 10, und deine Ersparnisse bleiben die ganze Zeit über ungenutzt. Wenn du das Geld in weniger als 5 oder 6 Jahren brauchst oder wenn du keine Rücklagen hast, um Wartungskosten und Nebenkosten zu decken, während du wartest, ist das viel zu riskant. Stell dir lieber die Frage: Kaufe ich, weil ich denke, dass es ein guter Ort zum Wohnen ist, oder nur weil ich hoffe, es teurer zu verkaufen? Wenn letzteres der Fall ist, lohnt es sich wahrscheinlich nicht.
Das Problem ist, dass die Preise in Entwicklungszonen steigen, wenn die Projekte BEREITS fertig sind und die Leute dort leben wollen, nicht während sie noch gebaut werden. Hast du das Bargeld, um die Wohnung mehrere Jahre zu halten, ohne sie schnell verkaufen zu können, falls du das Geld brauchst? Denn wenn die Wertsteigerung länger dauert als erwartet oder einfach nicht kommt, sitzt du auf einer teuren Immobilie fest, in einer Gegend, die immer noch peripher ist. Frag den Verkäufer, was mit den Projekten von vor fünf Jahren passiert ist, die in diesem Sektor angeblich "explodieren" sollten.
Die Frage ist, ob du dir leisten kannst, dass das Geld 5, 10 oder mehr Jahre gebunden ist, ohne dass du es zurückbekommst. Denn selbst wenn die Gegend wirklich durchstartet, ist das Wachstum fast nie linear - es gibt Phasen, in denen der Preis stagniert oder fällt, und wenn du zum falschen Zeitpunkt verkaufen musst, verlierst du alles, das du dir zu verdienen erhofft hast. Bevor du irgendetwas unterschreibst, schau dir gut an, welche Infrastruktur wirklich schon vorhanden ist und was nur auf dem Papier Versprechen bleibt, denn "es gibt neue Projekte" sagen sie überall!
Dass diese „neuen Projekte" oft nur auf dem Papier bleiben, und währenddessen zahlst du Hypothek, Steuern und Instandhaltung, ohne einen Cent Gewinn zu sehen. Wenn du nicht die Mittel hast, um 10+ Jahre zu warten, ohne auf das Geld zuzugreifen, und sich die Zone dann doch nicht so entwickelt wie versprochen, sitzt du auf einer Wohnung, die niemand will, in einer Gegend, die immer noch ruhig ist. Besser in etwas Etabliertes investieren, wo du zumindest weißt, dass es echte Nachfrage gibt.
Anmeldenzum Beantworten.
