Ich schaue mir gerade Studios mit 35 - 40 Quadratmetern in Gegenden wie Chamberí oder Malasaña an, die kosten um die 250 - 280k. Ich habe gesehen, dass sie für 800 - 900 Euro im Monat vermietet werden, aber mit Nebenkosten, Steuern und Instandhaltung frage ich mich, ob sich das wirklich rentiert. Kann mir jemand, der in etwas Ähnliches investiert hat, von seinen Erfahrungen berichten?
Schau nicht nur auf die Bruttomietrendite, denn da wirst du bitter enttäuscht. Ich kenne einen Kollegen, der vor ein paar Jahren etwas Ähnliches in Malasaña gekauft hat, zahlte 260k und zwischen Hausverwaltung (120 Euro/Monat), Grundsteuer, Instandhaltung und Mieterversicherung kam er locker auf 250-300 Euro monatlich, plus unvorhergesehene Kosten wie undichte Stellen oder Rohraustausch, die unerwartet auftauchten. Bei 850 Euro Miete im Monat blieben ihm nach Ausgaben nicht viel mehr als 500 Euro übrig, was einer jährlichen Rendite von 2-2,5% entspricht - und das nur, wenn es keine leerstehenden Monate oder Zahlungsausfälle gab.
Sinn macht die Sache nur, wenn du die Wohnung als langfristige Wette auf die Wertsteigerung der Gegend siehst (10+ Jahre) und nicht als Cashflow-Quelle, oder wenn du das Kleingeld hast, um tote Phasen durchzuhalten, ohne dass dir die Liquidität abbricht. Sonst bringt dir das Anfangskapital bei indexierten Fonds oder sogar bei anderen Immobilieninvestments mit besserer Quote mehr Spielraum.
Ich will dir da nicht was vormachen, diese Zahlen gehen sich überhaupt nicht aus 🤔 Du redest von 250-280k für eine Immobilie, die dir maximal 10-11k pro Jahr brutto bringt, und da sind noch nicht mal die Nebenkosten eingerechnet (in diesen Gegenden wahrscheinlich 80-100 Euro/Monat), Grundsteuer, Versicherung und die Realität, dass es immer ein, zwei Monate ohne Mieter gibt. Am Ende landest du bei einer Bruttoverzinsung von unter 3-3,5% pro Jahr, und ehrlich gesagt, mit dem, wie der Mietmarkt in Madrid gerade aussieht, würde das Geld dir in Fonds oder fast überall sonst mehr Ruhe bringen. Wenn es dir um langfristiges Vermögen geht, ist das okay, aber als reine Kapitalanlage zum Leben davon, würde ich mir das in diesen Gegenden zu diesen Preisen nicht überlegen.
Wenn man zusammenfasst, was oben kommentiert wurde, gehen die Zahlen wirklich nicht auf, um mit diesem Spielraum zu investieren. Allerdings gibt es ein Detail, das wenige erwähnen: diese 250-280k hängen stark vom Zustand der Immobilie ab und ob sie renoviert werden muss. Wenn du etwas findest, das Reparaturen braucht und weniger kostet, oder wenn die Gegend im Umbruch ist und die Mieten in den nächsten Jahren steigen, sieht es anders aus. Aber so wie es jetzt aussieht, mit dieser Bruttoverzinsung von 3-4% pro Jahr, musst du dir sehr sicher sein, dass der Verkaufspreis deutlich ansteigt, denn der monatliche Cashflow ist nach den Ausgaben fast null.
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