Resolvi tentar alugar meu apartamento de um quarto no centro de São Petersburgo através do Airbnb. Quanto preciso investir em reforma e qual é o lucro realista depois de impostos e taxas de serviço?
A locação de curto prazo no centro de São Petersburgo está funcionando pior do que alguns anos atrás - há menos fluxo de turistas, a concorrência entre proprietários aumentou e as comissões das plataformas continuam as mesmas ou mais altas. O Airbnb cobra sua percentagem, você precisa pagar impostos (se estiver no regime comum, é aproximadamente 13% da renda mais seguros). Depois de tudo isso, a margem se reduz bastante.
Você precisa de uma reforma decente - turistas são mais exigentes do que inquilinos comuns. No mínimo é uma reforma cosmética recente, móveis novos no quarto e cozinha, um bom banheiro e limpeza impecável. Terá que investir dezenas de milhares de reais no mínimo, e talvez mais se o apartamento estiver em má condição. Além disso há despesas contínuas: limpeza após cada hóspede, contas de utilidades, reparo de danos.
O lucro real depende da estação e dos dias de ocupação. Na alta temporada, um apartamento de um quarto no centro pode gerar uma renda interessante, mas nos outros meses costuma ser prejuízo ou mal cobre as despesas. Vale a pena fazer uma conta honesta: quantos dias por ano ele estará ocupado na sua região dado o atual nível de concorrência, quanto vai render por noite, e subtrair comissões, impostos, limpeza. Se ficar lucrativo até em um mês mediano - aí faz sentido tentar.
O principal a observar é que a sazonalidade em São Petersburgo é bem marcada. Os meses de verão podem gerar uma renda considerável, mas no inverno o apartamento fica vazio por semanas. Se estiveres calculando o lucro, não faças uma média anual, mas olha honestamente para o calendário: quantas noites realmente serão reservadas em dezembro ou fevereiro. Isso afeta bastante o retorno do investimento em reforma.
Quanto aos investimentos - depende do estado atual do apartamento. Se for só pintura e decoração, 50 a 100 mil rublos bastam para ficar aconchegante e bem cuidado. Mas há gastos ocultos que a galera esquece de contar: é preciso limpeza de qualidade entre hóspedes (contratar ou teu tempo), seguro do imóvel, com o tempo vais ter de trocar roupa de cama e móveis, substituições por garantia. Tudo isso corrói o lucro.
Sobre impostos - se ganhares mais que um certo valor, já é dedução fiscal, e não pequena. Ao mesmo tempo a plataforma cobra comissão, e no final sobram dois ou três vezes menos no bolso do que o calculador mostra. Antes de investir dinheiro, lança um anúncio por uma ou duas semanas em modo de teste - vê como o calendário realmente se enche justamente na tua zona e por qual preço estão procurando alojamento.
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