Ich habe seit drei Jahren eine Wohnung in Mailand gemietet und das Badezimmer leckt seit Monaten. Ich habe mehrere E-Mails an den Vermieter geschickt, aber er tut nichts. Er hat mir gesagt, dass ich mich selbst darum kümmern oder warten soll. Kann ich den Mietvertrag technisch gesehen aus diesem Grund ohne Kündigungsfrist kündigen?
Der Eigentümer hat die rechtliche Pflicht, die Immobilie in einem für die Nutzung geeigneten Zustand zu halten, also ein seit Monaten bestehendes Leck im Badezimmer ist eine ernsthafte Verletzung seiner Pflichten. Das ist keine Sache, die du einfach abwarten oder selbst irgendwie regeln kannst.
Das heißt aber nicht, dass eine Kündigung ohne Vorwarnung automatisch möglich ist - du musst einen bestimmten Weg einhalten. Schreib dem Eigentümer zuerst eine schriftliche Mahnung (per Einschreiben oder ähnliches ist besser, nicht nur per E-Mail), in der du ihm eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten gibst, etwa 10 - 15 Tage. Wenn er danach nichts tut, dann kannst du das Mietverhältnis tatsächlich kündigen. Dokumentier alles: Fotos des Lecks, Daten der Mitteilungen, einfach alles. Falls es ernst wird, hilft dir ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt in Mailand dabei, die genauen Fristen zu verstehen und richtig vorzugehen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Wenn die Situation die Immobilie währenddessen wirklich beschädigt oder Gesundheitsprobleme verursacht, überleg auch, den Mangel dem Bürgermeister zu melden - manchmal überzeugt ein offizielles Schreiben der Gemeinde an den Eigentümer schneller als jede E-Mail.
Hast du das alles per E-Mail geschrieben? Technisch gesehen ja, du kannst den Mietvertrag kündigen, wenn der Vermieter die ordentlichen Instandhaltungsarbeiten nicht ausführt - das ist seine gesetzliche Pflicht. Wichtig ist, dass du eine schriftliche Dokumentation deiner Anfragen und seiner Untätigkeit hast, deshalb sind E-Mails völlig ausreichend. Am besten schickst du ihm eine formelle Mitteilung (auch per E-Mail geht), in der du ihm eine angemessene Frist für die Arbeiten gibst (so etwa 15 - 20 Tage), und wenn er sich nicht rührt, kannst du die Kündigung einleiten. Vielleicht konsultierst du vorher einen Anwalt oder rufst den Mietverein in deiner Gegend an, um genau zu verstehen, wie du vorgehen musst, denn die Details sind wichtig.
Der konkreteste Weg ist, ihm eine formelle Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein zu schicken, in der du ihm eine genaue Frist setzt (normalerweise 15 - 30 Tage) für die Arbeiten. Dieses Dokument dient zwei Zwecken: Du schaffst eine offizielle Dokumentation, dass der Vermieter eine ernsthafte Anfrage erhalten hat, und falls er innerhalb der Frist nichts tut, bist du rechtlich für eine Kündigung abgesichert. Eine E-Mail reicht nicht aus, weil er technisch gesehen immer behaupten kann, dass er sie nicht gelesen hat.
Nachdem die Frist abgelaufen ist und es keine Ergebnisse gibt, kannst du den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist und ohne Kaution zu verlieren kündigen, aber es lohnt sich, einen Anwalt zu konsultieren oder dich vorher an die Mieterorganisation in deiner Region zu wenden - vielleicht empfehlen sie dir auch, den Schaden den städtischen Behörden zu melden, was manchmal die Sache beschleunigt, weil der Vermieter dann Sanktionen riskiert. Dokumentiere in der Zwischenzeit alles: Fotos des Lecks, Nachrichten, Daten. Wenn das Bad seit Monaten leckt, bedeutet das, dass die Immobilie nicht im gebrauchsfähigen Zustand ist, Punkt. Das ist nichts, das du selbst regeln kannst, und es ist auch keine Außergewöhnliche Reparatur - das ist regelmäßige Wartung, die in seine Verantwortung fällt.
Technisch gesehen ja, aber du musst bei den Fristen und Dokumenten präzise sein. Die vorherigen Antworten haben recht, dass der Vermieter eine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung von ordentlichen Instandhaltungsarbeiten hat, nur dass eine Kündigung „ohne Vorankündigung" nicht wirklich so automatisch läuft - du musst ihm zuerst eine formelle Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein schicken und eine Frist von 15-30 Tagen setzen, und nur wenn er die Arbeiten in diesem Zeitraum nicht ausführt, kannst du kündigen. E-Mails reichen nicht aus, da sie keine ausreichende rechtliche Dokumentation erzeugen.
Noch etwas: dokumentiere alles mit Fotos des Wasserschadens und eventueller Beschädigungen, damit du konkrete Beweise hast, wenn er widerspricht. Wenn der Schaden gravierend ist (Schimmel, Strukturschäden), könntest du auch mit einem Anwalt sprechen, um schneller voranzukommen, aber ehrlich gesagt - die Einschreiben wirkt normalerweise sofort - die Leute verstehen, wenn die Sache offiziell wird.
Das beglaubigte Einschreiben ist nicht nur empfehlenswert, es ist grundlegend, denn ohne das kann der Vermieter sich clever anstellen und behaupten, dass er nichts erhalten hat. E-Mails sind okay als zusätzliche Dokumentation, aber das Gesetz verlangt eine formale schriftliche Abmahnung mit klaren Fristen, damit du dann den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist kündigen kannst. Ohne diesen Schritt riskierst du, dass ein Richter dir sagt: „Ja, er hatte recht, die Instandhaltung zu machen, aber du hast ihm keine Zeit gegeben, das rechtzeitig zu tun."
Schicke das beglaubigte Einschreiben mit einer ausdrücklichen Aufforderung, die Arbeiten innerhalb von 15 - 30 Tagen durchzuführen, und spezifiziere genau, was nicht funktioniert. Wenn er nach dieser Frist nichts tut, kannst du den Mietvertrag kündigen und das immer per beglaubigtem Einschreiben mitteilen, wobei du dich auf seinen Zahlungsverzug berufst. Dazwischen: Falls die Situation wirklich ernst ist (wie Schimmelbildung, kein warmes Wasser, sowas Ernstes), kannst du auch einen Mieterverein in deiner Gegend kontaktieren - die bieten oft kostenlose Beratung an und schicken dem Vermieter vielleicht selbst einen Brief, was psychologisch durchaus Wirkung hat.
Noch etwas: Falls du wirklich nicht lange warten willst und der Schaden sich ausbreitet, kannst du die Arbeiten selbst machen und dann die Summe von der nächsten Miete abziehen (bewahre die Quittungen auf), aber das ist riskant, wenn du nicht weißt, wie man da gut vorgeht - also versuche wirklich erst die Abmahnung. Normalerweise funktioniert das.
Wenn das Leck im Badezimmer die Wohnung unbewohnbar macht oder die Nutzung ernst ernsthaft beeinträchtigt, verstößt der Vermieter gegen Artikel 1576 des Zivilgesetzbuches, das ihn verpflichtet, die Immobilie in einem Zustand zu erhalten, der der vereinbarten Nutzung entspricht. Bevor du kündigst, dokumentiere aber alles gründlich (Fotos, E-Mails, Nachrichten) und schicke eine förmliche Mahnung per Einschreiben mit angemessener Frist für die Arbeiten - üblicherweise 15 - 30 Tage. Nur wenn er das auch ignoriert, bist du rechtlich gedeckt, um zu kündigen.
Die Mahnung ist fundamental, aber was die anderen nicht gesagt haben: Du musst alles auch visuell dokumentieren - Fotos, Videos des Schadens, am besten mit Datum und Uhrzeit. Wenn es dann vor Gericht geht, reichen deine Email-Screenshots nicht aus, wenn der Vermieter alles bestreitet. Schreib ein Einschreiben mit Rückschein mit den Fotos als Anlage, gib ihm 15 - 20 Tage Zeit, und wenn er nichts macht, hast du alle Unterlagen, um fristlos zu kündigen oder zum Richter zu gehen und die Vertragsauflösung plus Schadensersatz zu fordern. Währenddessen mach eine Anzeige beim Finanzamt, wenn du Hauptmieter bist, aber löse vorher das Problem mit dem Einschreiben, weil das dein rechtlicher Schutz ist.
Anmeldenzum Beantworten.
