Ich habe beschlossen, meine Einzimmerwohnung im Zentrum von Sankt Petersburg über Dienste zu vermieten. Wie viel Geld muss ich in die Renovierung investieren und wie realistisch ist der Gewinn nach Steuern und Servicegebühren?
Die kurzfristige Vermietung im Zentrum von St. Petersburg funktioniert derzeit schlechter als vor ein paar Jahren - es gibt weniger Touristenströme, der Wettbewerb unter den Vermietern ist gestiegen, und die Provisionen der Plattformen sind gleich geblieben oder sogar gestiegen. Airbnb nimmt seinen Prozentsatz, man muss Steuern zahlen (wenn man im allgemeinen Steuersystem ist, sind das ungefähr 13% des Einkommens plus Versicherungen). Nach all dem schrumpft die Marge deutlich.
Die Wohnung braucht einen anständigen Zustand - Touristen sind anspruchsvoller als normale Mieter. Mindestens eine frische kosmetische Renovierung, neue Möbel im Schlaf- und Wohnzimmer, ein schönes Badezimmer und Sauberkeit ohne Kompromisse. Man muss mindestens zehntausende investieren, eventuell auch mehr, wenn die Wohnung in schlechtem Zustand ist. Dazu kommen laufende Ausgaben: Reinigung nach jedem Gast, Nebenkosten, Reparaturen.
Der reale Gewinn hängt von der Saison und den Belegungstagen ab. In der Tourismussaison kann eine Einzimmerwohnung im Zentrum ein anständiges Einkommen bringen, aber die restlichen Monate sind oft verlustreich oder decken die Ausgaben gerade so. Man sollte ehrlich nachrechnen: wie viele Tage im Jahr wird sie in deinem Viertel belegt sein bei der jetzigen Konkurrenz, wie viel bringt sie pro Nacht ein, und dann die Provisionen, Steuern und Reinigung abziehen. Wenn es selbst im Durchschnittsmonat rentabel aussieht - dann macht es Sinn, es zu versuchen.
Das Wichtigste, auf das du achten solltest - die Saisonalität in St. Petersburg ist extrem ausgeprägt. Die Sommermonate können anständige Einnahmen bringen, im Winter wird die Wohnung aber wochenlang leer stehen. Wenn du die Gewinne berechnest, rechne nicht im Jahresdurchschnitt, sondern schau dir den Kalender ehrlich an: Wie viele Nächte werden im Dezember oder Februar tatsächlich gebucht. Das hat großen Einfluss auf die Amortisation deiner Renovierungsinvestitionen.
Bei den Investitionen - das hängt vom aktuellen Zustand der Wohnung ab. Wenn es um eine Auffrischung geht, reichen 50 - 100 Tausend, um es gemütlich und gepflegt aussehen zu lassen. Aber es gibt versteckte Kosten, die man gerne vergisst: Du brauchst eine gründliche Reinigung zwischen den Gästen (Service oder deine Zeit), Sachversicherung, mit der Zeit musst du Bettwäsche und Möbel austauschen, Reparaturen im Garantiefall. Das alles nagt an dem Gewinn.
Bei den Steuern - wenn du mehr als einen bestimmten Betrag verdienst, ist das schon eine Steuerabgabe, und keine kleine. Parallel nimmt die Plattform ihre Provision, und am Ende bleibt dir zwei- bis dreimal weniger in der Tasche, als der Rechner anzeigt. Bevor du Geld investierst, schalte dein Inserat eine, zwei Wochen im Testmodus - schau, wie sich der Kalender in deinem Kiez tatsächlich füllt und zu welchem Preis die Leute Wohnungen suchen.
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