Estoy mirando estudios de 35-40 metros cuadrados en zonas como Chamberí o Malasaña, rondan los 250-280k. He visto que se alquilan por 800-900 euros al mes, pero con gastos de comunidad, impuestos y mantenimiento me pregunto si realmente me sale rentable. ¿Alguien que haya invertido en algo similar me cuenta su experiencia?
No mires solo la rentabilidad bruta de alquiler, porque te vas a llevar un chasco. Conozco a un colega que compró algo parecido en Malasaña hace unos años, pagó 260k y entre comunidad (120 euros/mes), IBI, mantenimiento y la factura del seguro de inquilino llegaba fácilmente a 250-300 euros mensuales, más imprevistos como goteras o cambios de tuberías que salían por sorpresa. Con 850 euros de alquiler al mes se quedaba con poco más de 500 reales después de gastos, lo que es una rentabilidad del 2-2,5% anual si es que no había meses sin ocupación o problemas con impagos.
Lo que sí tiene sentido es si ves el piso como una apuesta a revalorización de la zona a largo plazo (10+ años) y no como fuente de cash flow, o si tienes pasta para aguantar periodos muertos sin que te queme el flujo. De lo contrario, ese dinero de entrada te da más margen en fondos indexados o incluso en otro tipo de inversión inmobiliaria con mejor ratio.
No te voy a mentir, esos números no cierran para nada 🤔 Estás hablando de 250-280k en una propiedad que te genera máximo 10-11k anuales brutos, y eso sin contar comunidad (seguramente 80-100 euros/mes en esas zonas), IBI, seguro, y la realidad de que siempre hay un mes o dos sin inquilino. Al final la rentabilidad bruta te cae a menos del 3-3,5% anual, y siendo sincero, con lo que está el mercado de renta ahora mismo en Madrid, ese capital te daría más paz mental metido en fondos o casi cualquier otra cosa. Si lo que buscas es patrimonio a largo plazo está bien, pero como inversión pura para vivir de la renta, no me lo plantearía en esas zonas con esos precios.
Sumando lo que comentan arriba, los números realmente no cuadran para invertir con ese margen. Ahora bien, hay un detalle que pocos mencionan: esos 250-280k dependen mucho del estado del inmueble y si necesita reforma. Si consigues algo que requiere arreglos por menos dinero, o si la zona está en vías de cambio y los alquileres suben en los próximos años, la cosa cambia. Pero tal como está ahora, con esa rentabilidad bruta del 3-4% anual, tienes que estar muy seguro de que el precio de venta suba significativamente, porque el flujo de caja mensual es casi nulo después de gastos.
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