Je regarde des studios de 35-40 mètres carrés dans des quartiers comme Chamberí ou Malasaña, ils tournent autour de 250-280k. J'ai vu qu'ils se louent 800-900 euros par mois, mais avec les charges de copropriété, les impôts et l'entretien je me demande si c'est vraiment rentable pour moi. Quelqu'un qui a investi dans quelque chose de similaire peut me raconter son expérience ?
Ne regarde pas seulement la rentabilité brute de la location, parce que tu vas être déçu. Je connais un collègue qui a acheté quelque chose de similaire à Malasaña il y a quelques années, il a payé 260k et entre les charges de copropriété (120 euros/mois), l'IBI, l'entretien et la facture de l'assurance propriétaire arrivait facilement à 250-300 euros mensuels, plus les imprévus comme les fuites ou les changements de tuyauterie qui surgissaient sans prévenir. Avec 850 euros de loyer par mois il se retrouvait avec à peine plus de 500 vraiment après les dépenses, ce qui fait une rentabilité de 2-2,5% annuelle si encore tu n'avais pas des mois sans occupation ou des problèmes d'impayés.
Ce qui a du sens c'est si tu vois l'appart comme un pari sur la revalorisation de la zone à long terme (10+ ans) et non comme source de flux de trésorerie, ou si tu as du fric pour tenir les périodes creuses sans que ça te grille le cash flow. Autrement, cet argent d'apport te donne plus de marge avec des fonds indiciels ou même dans un autre type d'investissement immobilier avec un meilleur ratio.
Non, je vais pas te mentir, ces chiffres ne collent pas du tout 🤔 Tu parles de 250-280k pour une propriété qui te génère max 10-11k par an en brut, et ça sans compter les charges (probablement 80-100 euros/mois dans ces secteurs), l'IBI, l'assurance, et la réalité qu'il y a toujours un ou deux mois sans locataire. Au final la rentabilité brute te tombe à moins de 3-3,5% par an, et en étant honnête, avec le marché locatif comme il est en ce moment à Madrid, ce capital te donnerait plus de tranquillité d'esprit mis en fonds ou à peu près n'importe quoi d'autre. Si c'est du patrimoine à long terme que tu cherches c'est correct, mais comme investissement pur pour vivre des revenus, je ne le ferais pas dans ces secteurs avec ces prix.
En ajoutant ce qui a été mentionné plus haut, les chiffres ne collent vraiment pas pour investir avec cette marge. Cela dit, il y a un détail que peu de gens soulèvent : ces 250-280k dépendent beaucoup de l'état du bien immobilier et de savoir s'il a besoin de rénovation. Si tu trouves quelque chose qui demande des travaux pour moins cher, ou si le quartier est en train de changer et que les loyers augmentent au cours des prochaines années, ça change la donne. Mais tel que c'est maintenant, avec cette rentabilité brute de 3-4% par an, tu dois être très sûr que le prix de vente monte considérablement, parce que le flux de trésorerie mensuel est presque nul après les frais.
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