Je vois un appart dans le nord de la ville qui est pas mal moins cher comparé aux autres propriétés. Le quartier est en développement, il y a de nouveaux projets et on dit que dans les prochaines années ça va monter énormément. Ça vaut vraiment le coup de risquer dans ces endroits ou c'est trop spéculatif ?
La réalité, c'est que d'acheter dans une zone en développement, c'est de la spéculation pure, et comme toute spéculation, ça comporte des risques. Le problème, c'est que personne ne peut garantir que ces projets se feront réellement ou que la zone décollera comme promis - il y a plein de zones qui sont « en développement » depuis des années sans changements significatifs. Si tu vois ça comme un investissement à court terme pour revendre, tu paris que d'autres paieront plus cher que toi, ce qui est risqué. En revanche, si tu l'achètes parce que la zone te plaît, que c'est dans ton budget et que tu te vois y vivre les prochaines années même si ça ne se revalue pas, alors ça a plus de sens ; mais là, ce n'est plus un investissement spéculatif, c'est simplement ta maison.
Ce n'est pas aussi simple que « spéculation oui ou non » - ça dépend beaucoup de la proximité de cette revalorisation et de ta liquidité pour tenir des années sans que ça monte. Ce que presque personne ne dit, c'est de vérifier s'il y a vraiment de la demande actuelle dans la zone : parle avec les agences immobilières locales, demande combien d'apparts se vendent par mois, pas juste s'il y a des tours en construction. C'est une chose qu'il y ait de beaux projets sur le papier, c'en est une autre que les gens veuillent y habiter maintenant. S'il n'y a pas de locataires prêts à payer un loyer pendant que tu attends la revalorisation, tu te retrouves avec un actif gelé qui te coûte cher à entretenir.
Il y a quelques années, des connaissances ont acheté un appartement dans une zone qui était « sur le point d'exploser » selon les vendeurs. Ils les ont convaincus avec le même discours : nouveaux projets, métro qui devait arriver, centres commerciaux. L'appart coûtait un tiers de ce qu'valait quelque chose de similaire deux quartiers plus au sud. Eh bien, cinq ans ont passé et la zone a grandi, mais pas comme ils l'espéraient. Ça a monté, oui, mais à peine 15% pendant ce temps. Pendant ce temps, ils payaient l'entretien, les taxes, et l'argent est resté bloqué là sans pouvoir le toucher. S'ils avaient mis ça dans l'appartement plus cher dès le départ, aujourd'hui ils s'en sortiraient bien mieux.
Le problème, c'est que tu as deux coûts invisibles que personne ne mentionne : l'argent que tu mets est gelé pendant des années, et même si la zone monte, tes dépenses fixes augmentent aussi. En plus, les projets qu'ils promettent parfois n'arrivent jamais, ou arrivent à un rythme d'escargot. Un appart bon marché en développement peut être un bon investissement si tu l'achètes pour vraiment y vivre dedans (au moins tu économises le loyer) ou si tu as assez de liquidités pour te permettre que cet argent reste immobilisé plusieurs années. Mais si tu achètes purement en espérant revendre cher dans cinq ans, tu paries sur le fait que tout se passe parfaitement, et dans l'immobilier, presque jamais tout ne se passe parfaitement.
Je vérifierais bien quels projets concrets sont déjà en cours (pas « planifiés »), je parlerais avec des gens qui vivent là depuis longtemps pour connaître le vrai rythme de croissance, et je calculerais honnêtement si ça te permet de dormir tranquille d'avoir cet argent immobilisé. Si l'idée de ne pas pouvoir toucher cet argent te stresse, cet appart bon marché n'est pas pour toi.
Ce que les vendeurs vont te cacher, c'est combien de temps tu mets à récupérer ton investissement initial en tenant compte des impôts, de l'entretien et des années où ton argent reste bloqué là ! Même si la zone se revalorise, si cinq ans passent et que l'appart monte de 40%, mais que tu as dépensé 20% en frais et commissions, ton vrai gain est beaucoup plus petit qu'il n'y paraît. De plus, ces « nouveaux projets » qu'ils mentionnent peuvent prendre une éternité à se concrétiser ou ne jamais se réaliser, pendant ce temps tu as un appartement vide qui génère des dépenses mensuelles sans rentabilité.
Vous pouvez vivre plusieurs années sans voir cet argent fructifier, ou vous en avez besoin disponible ? Parce que là, le point clé c'est votre horizon de temps, pas le potentiel de la zone. J'ai acheté un terrain dans un quartier qui était désert il y a des années, en pariant qu'il allait se remplir de constructions, et oui, c'est arrivé, mais ça a pris presque une décennie et pendant ce temps j'ai payé des impôts, des services, et l'argent était figé là. La revalorisation a été réelle, mais si j'avais eu besoin de liquidités avant, ça n'aurait pas été une bonne affaire. Ceux qui perdent de l'argent dans ces zones généralement ne le perdent pas parce que les quartiers ne se revaluent pas, mais parce qu'ils ne peuvent pas attendre ou que ça les pèse de maintenir la propriété en attendant.
Le truc c'est que c'est pas vraiment une question de "oui ou non" parce que ça dépend beaucoup de ta situation perso, mais je te le dis, dans ma famille on a acheté un appart dans une zone similaire y a genre dix ans et la "revalorisation garantie" qu'on nous promettait a pris presque le double de ce qu'ils disaient 🤷 La zone a quand même fini par augmenter, mais pendant ce temps on payait les impôts, l'entretien et les services sans que la valeur de l'immeuble bouge. Si t'as besoin de l'argent dans les 5-7 prochaines années, mieux vaut pas essayer; si tu peux vraiment laisser le fric gelé sans problème et que la zone a plus que des promesses (genre la municipalité a déjà approuvé des travaux d'infrastructure, pas juste qu'ils en "parlent"), là peut-être que ça vaut le coup.
Ne te laisse pas convaincre seulement par les promesses de projets qui sont encore sur le papier. Ce que la plupart ne considèrent pas, c'est que même si la zone se revalue, le timing est imprévisible - ça peut être dans 3 ans ou dans 10, et pendant ce temps ton argent est là sans bouger. Si tu as besoin de cet argent dans moins de 5 ou 6 ans, ou si tu n'as pas de coussin pour couvrir les frais d'entretien et les charges pendant que tu attends, c'est trop de risque. Mieux vaut te poser la question : est-ce que j'achète parce que je pense que c'est un bon endroit pour vivre, ou juste parce que j'espère le revendre plus cher ? Si c'est la deuxième option, ça ne vaut probablement pas le coup.
C'est que les prix dans les zones en développement montent quand les projets sont DÉJÀ terminés et que les gens veulent y habiter, pas pendant qu'ils sont en construction. T'as le liquide pour entretenir l'appart plusieurs années sans pouvoir le vendre rapidement si t'as besoin du fric? Parce que si la revalorisation prend plus de temps que prévu ou si elle n'arrive carrément pas, tu te retrouves coincé avec une propriété chère dans une zone qui reste périphérique. Demande au vendeur ce qu'il s'est passé avec les projets d'il y a cinq ans qui "allaient exploser" dans le même secteur.
La question c'est de savoir si tu peux vraiment te permettre que cet argent reste bloqué pendant 5, 10 ans ou plus sans rentabilité. Parce que même si la zone décolle vraiment, la croissance n'est presque jamais linéaire - il y a des périodes creuses où le prix stagne ou baisse, et si tu dois vendre au mauvais moment tu perds tout ce que tu imaginais gagner. Avant de signer quoi que ce soit, vérifie bien quelle infrastructure existe vraiment sur le terrain par rapport à ce qui n'est que promesse sur le papier, parce que « il y a des nouveaux projets » on l'entend partout !
Le truc, c'est que ces « nouveaux projets » restent souvent sur le papier, et pendant ce temps tu continues à payer l'hypothèque, les impôts et l'entretien sans voir ne serait-ce qu'un peso de bénéfice. Si t'as pas les moyens de tenir 10+ ans sans y toucher et que la zone ne se développe pas comme promis, tu te retrouves avec un appart que personne ne veut dans une zone qui reste tranquille. Mieux vaut investir dans quelque chose de plus consolidé où au moins tu sais qu'il y a une vraie demande.
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