Devo investir num T2 ou T3 para arrendar?

Essa é uma decisão bem prática e a resposta depende bastante do seu mercado local e do tipo de retorno que você quer. Deixa eu te explicar com base no que vejo acontecendo por aí.

Um T2 é geralmente mais fácil de arrendar porque o público é maior - você atrai desde casais jovens, pessoas solteiras que querem um espaço um pouco maior, até profissionais que viajam mas precisam de um base decente na cidade. A demanda é normalmente mais alta e a rotatividade é mais rápida se o inquilino sair. Além disso, os T2 costumam ter um preço de aluguel mais acessível, então você consegue arrendar mais facilmente mesmo em periodos mais vazios. Por outro lado, um T3 atrai famílias com filho(s), casais que compartilham com amigos, pessoas que trabalham de casa e precisam de um escritório extra - é um público mais específico, mas geralmente fica mais tempo no imóvel e cuida melhor (porque tá estabelecido mesmo, sabe?). O aluguel é mais alto, então o retorno mensal é melhor, mas a vacância pode ser maior dependendo da região.

Meu conselho seria você verificar bem o seu bairro - anda lá, conversa com outros proprietários, olha os anúncios de aluguel pra ver qual tipo de imóvel tá saindo mais rápido. Se tá numa área com muito transeunte jovem, T2 é ouro. Se é perto de uma universidade ou região com muitas famílias, talvez o T3 renda mais a longo prazo mesmo que demore um pouco mais pra locar. E outra coisa importante: calcula bem o seu cash flow com os dois cenários, considerando possíveis períodos sem inquilino e os custos de manutenção. Um T2 menor dá menos dor de cabeça em reforma de repente.