Ich arbeite in Teilzeit im Homeoffice und würde gerne eine kleine Dreizimmerwohnung in Toulouse kaufen, um sie auf Airbnb zu vermieten. Ich habe ungefähr 80.000 Euro Eigenkapital und frage mich, ob das wirklich lohnenswert ist, angesichts der neuen Vorschriften für Ferienvermietungen, die überall sich ändern. Denkt ihr, dass es sich 2026 noch lohnt?
Toulouse ist für Airbnb mit den immer strengeren städtischen Beschränkungen kompliziert geworden, also musst du die lokalen Regeln wirklich vorher checken - es gibt Städte, wo du jetzt nur noch ein paar Monate pro Jahr vermieten darfst. Mit 80k Eigenkapital für eine 3-Zimmer-Wohnung dort wirst du ne ganze Menge über Kredit finanzieren, und wenn du nicht wie geplant kurzfristig vermieten kannst, landest du bei normalen Langzeitmieten, wo die Margen deutlich kleiner sind. Ich würde dir raten, wirklich deine Rechnungen zur echten Rentabilität bei Langzetvermietung durchzuarbeiten, bevor du investierst, weil Airbnb ist in vielen Gegenden nicht mehr so garantiert wie früher.
Der Immobilienmarkt in Toulouse bleibt solide für klassische Käufe, aber für Airbnb ist es wirklich zur Kopfschmerzen geworden. Bevor du dich entscheidest, musst du die aktuellen Regeln der Stadt wirklich durchleuchten - die Beschränkungen haben sich kürzlich geändert und in manchen Gegenden gibt es Limits bei der Anzahl der Vermietungstage pro Jahr oder strikte Meldepflichten, die die Rentabilität kaputt machen. Mit 80k Eigenkapital bist du nicht schlecht positioniert zum Kaufen, aber wenn du stattdessen langfristig klassisch vermieten musst statt Airbnb, sieht die Rechnung völlig anders aus - die Mieten sind stabiler, aber bringen weniger. Mein Rat: Sprich mit einer lokalen Agentur, die die aktuellen Regelungen kennt, weil das, was vor zwei Jahren rentabel war, kann jetzt völlig unrentabel sein.
Leute, wartet mal - das ist nicht nur eine Frage von Beschränkungen, sondern vor allem eine Geldfrage! Mit 80k Eigenkapital für eine 3-Zimmer-Wohnung in Toulouse wirst du so um die 150-200k aufnehmen müssen, und die Zinssätze 2026 sind immer noch nicht besonders toll, also werden deine Gewinnmargen auf Airbnb eng im Vergleich zu deinen Kreditkosten! Selbst ohne den ganzen administrativen Stress bei Ferienvermietungen, das echte Problem ist, dass deine Bruttoverzinsung stark von der Saison und der Auslastungsquote abhängt - wenn du mit Leerlauf-Monaten endest, wirst du schnell bereuen, dass du das gemacht hast.
Persönlich würde ich sagen, wenn du einfach nur langfristig klassisch vermieten möchtest, ist das finanziell stabiler, aber wenn du wirklich Airbnb machen willst, fang erst mal an, bei der Stadt Toulouse nachzufragen, wie viele Tage pro Jahr du vermieten darfst und ob du dein Objekt als Hauptwohnung anmelden musst (weil das ändert alles!) - das ist der echte erste Schritt, bevor du von Renditen träumst!
Die Beschränkungen sind nur die halbe Miete - was wirklich zählt, ist deine Nettorente nach Gebühren 🏠 mit 80k Eigenkapital wirst du mit einem erheblichen Kredit und hohen Monatsraten rechnen müssen, also musst du wirklich alles durchrechnen: Kaufpreis + Makler-/Notargebühren, Kreditraten, Wohnungsverwaltungskosten, lokale Steuern, Instandhaltung, und auf der anderen Seite realistische Airbnb-Einnahmen unter Berücksichtigung von Leerständen und den neuen Auslastungsquoten, die die Beschränkungen Toulouse aufzwingen.
ehrlich gesagt vergessen viele Leute, dass Vermietung nicht einfach nur Nächte abkassieren ist 😅 ich persönlich denke, du würdest davon profitieren, einen lokalen Experten zu konsultieren oder dir echte Angebote anzuschauen, um zu sehen, zu welchem Preis T3-Wohnungen momentan wirklich monatlich vermietet werden, und dann deine Rechnung über mindestens 10 Jahre aufmachen - denn nur zum Amortisieren in 2-3 Jahren via Airbnb zu kaufen, ist zu knapp
Hast du wirklich überprüft, wie viele Tage pro Jahr du unter den aktuellen Beschränkungen tatsächlich vermieten könntest? Das, was wirklich niemand genug anspricht, ist, dass du selbst mit 80k Eigenkapital noch Notargebühren und Bearbeitungsgebühren bezahlen musst, die dir locker 8-10k auffressen, also bleiben dir eher 70k wirklich verfügbar für deine Eigenkapitaleinlage. Danach musst du, bevor du überhaupt die Rentabilität berechnest, wirklich bei der Stadtverwaltung Toulouse nachprüfen, wie viele Tage für Kurzzeitvermietungen erlaubt sind - das ändert sich schnell und in manchen Stadtvierteln ist es mittlerweile quasi unmöglich. Falls du mit deinem T3 klassische Vermietung (langfristig) machen kannst, hättest du vielleicht mehr Stabilität als mit Airbnb im Moment.
Bevor du irgendetwas unterschreibst, solltest du prüfen, ob die Immobilie, die du ins Auge gefasst hast, der Verpflichtung unterliegt, eine Hauptresidenz in eine Ferienvermietung umzuwandeln - in Toulouse wie anderswo verlangen einige Stadtteile als Ausgleich den Bau von Wohnungen, was dich sehr teuer zu stehen kommen oder das Projekt unmöglich machen kann. Jenseits von Einschränkungen und roher Rentabilität ist genau dieses administrative Detail das, was dein Geschäft von heute auf morgen ruinieren kann, und viele Leute merken das erst viel zu spät, nachdem sie schon gekauft haben.
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