Ich habe vor einem Jahr eine Zweizimmerwohnung für 4,5 Mio gekauft, und jetzt sagen mir die Makler, dass sie 300 Tsd weniger wert ist. Ist das normal oder ist der Markt komplett zusammengebrochen? Macht es Sinn, meine Interessen irgendwie zu schützen, oder sollte ich einfach abwarten?
Das Wichtigste - geraten Sie nicht in Panik und verkaufen Sie nicht mit Verlust wegen einer vorübergehenden Marktbewegung. Bei diesem Marktsegment sind Schwankungen von 5 - 7 % pro Jahr völlig normal, besonders wenn die Wohnung nicht im Zentrum eines Premiumviertels liegt. Immobilien sind ein langfristiges Vermögen, und man sollte einen Horizont von mindestens mehreren Jahren im Blick haben, nicht auf vierteljährliche Schwankungen reagieren.
Was den Schutz Ihrer Interessen betrifft: Eigentlich gibt es hier nichts zu schützen, denn die Wohnung gehört bereits Ihnen und die Hypothek (falls vorhanden) wird unabhängig vom Marktpreis abbezahlt. Wenn Sie nicht vorhast, in den nächsten ein bis zwei Jahren zu verkaufen, wohn einfach darin und schau dir nicht jeden Monat die Neubewertungen der Makler an - das macht nur nervös. Ich kenne Menschen, die bei ähnlichen Situationen in Panik verfallen sind, und dann nach drei bis vier Jahren mit Gewinn verkauft haben, weil sich der Markt erholt hatte.
Ein Rückgang um 300.000 in einem Jahr ist ungefähr 7 Prozent, was für den Immobilienmarkt eigentlich normal ist, besonders wenn die Gegend nicht gerade eine Hochkonjunktur hat. Es gibt nicht viel zu schützen: Die Wohnung gehört dir bereits, und die Immobilienpreise bewegen sich um Mittelwerte, fallen selten in einer geraden Linie. Wenn du nicht dringend verkaufen musst, ist es einfacher abzuwarten - der Markt erholt sich langsamer als Aktien, aber er erholt sich. Mit Verlust zu verkaufen macht nur Sinn, wenn du das Geld jetzt sofort brauchst oder du ganz sicher weißt, dass die Gegend an Wert verlieren wird.
Immobilienmakler bewerten Immobilien regelmäßig niedriger, um sie schneller zu verkaufen und ihre Provision zu kassieren. Ein Rückgang um 300.000 von einer Summe von 4,5 Mio. liegt wirklich im normalen Bereich, und deine Nachbarn haben recht, dass man nicht in Panik verfallen sollte. Solche Schwankungen passieren das ganze Jahr über, der Markt atmet.
Aber es gibt einen Aspekt, den man oft übersieht: Eine Neubewertung vom Makler ist nicht in Stein gemeißelt. Sie bewerten anhand der minimalen Verkäufe, die in der Gegend stattgefunden haben, um realistischer zu wirken. In Wirklichkeit könnte die Nachfrage besser sein, als sie sagen, besonders wenn die Wohnung in Ordnung ist und nicht so lange bewohnt war. Bevor du dich auf die Zahl verlässt, schau dir die tatsächlich verkauften Objekte in benachbarten Häusern im letzten Monat an - sieh dir Angebote auf mehreren Seiten an. Wenn deine Wohnung bessere Bedingungen oder eine größere Fläche hat, könnte der reale Wert höher sein.
Jetzt mit Verlust zu verkaufen macht wirklich keinen Sinn, auch wenn es psychologisch weh tut. Leb dein Leben, mach dir nichts draus, der Markt ist zyklisch. Wenn du in ein paar Jahren verkaufen musst - es ist durchaus möglich, dass der Preis wieder steigt oder sogar anwächst. Und es gibt wirklich nichts zu schützen: die Wohnung gehört dir bereits, das ist keine Investition in einen Aktienindex, den man an einem Tag zum Absturz bringen kann.
Zunächst solltest du klären, was die Makler genau mit „Wert" meinen. Oft geben sie eine Schätzung basierend darauf ab, zu welchem Preis Wohnungen in deinem Haus gerade wirklich verkauft werden - das ist nicht ganz dasselbe wie ein objektiver Marktpreis. Wenn die Wohnung einfach auf dem Markt liegt und sich nicht verkauft, dann musst du deine Preisvorstellung tatsächlich senken. Aber wenn es um eine theoretische Neubewertung geht, kann das einfach ein Mittel dafür sein, dass du gerade zu diesem Maklerunternehmen kommst.
Was den Schutz deiner Interessen angeht: Wenn du nicht vorhast, in der nächsten Zeit zu verkaufen, solltest du dich überhaupt nicht auf die aktuelle Bewertung fixieren. Der Immobilienmarkt bewegt sich langsamer als der Aktienmarkt, und saisonale Schwankungen, lokale Veränderungen im Kiez oder einfach eine gesunkene Nachfrage in einem bestimmten Zeitraum - das ist völlig normal. Die Wohnung ist eine Wohnung geblieben, ihre Funktionalität hat sich nicht geändert, die Versorgungsbetriebe funktionieren genauso.
Falls du dich aber doch entschließt zu verkaufen, musst du dann ja die aktuellen Marktgegebenheiten berücksichtigen. Aber eile dich auf keinen Fall - ein Verkauf mit Verlust nach einem Jahr Besitz bedeutet oft einfach, dass du keinen Käufer findest, der für Dringlichkeit einen höheren Preis zahlt. Es kann nützlich sein, regelmäßig Anzeigen von Nachbarwohnungen zu schauen, um das echte Preisniveau zu verstehen, statt nur auf die Meinung derjenigen zu hören, die mit Provisionen verdienen.
Ein Rückgang um 300.000 auf dieser Summe ist wirklich eine normale Schwankung, keine Katastrophe. Aber hier ist das Wichtigste: Ist die Wohnung für dich ein Wohnkauf oder eine Investition? Wenn du darin wohnst, macht es überhaupt keinen Sinn, sich auf Makler-Bewertungen zu versteifen. Sie haben ein Interesse an schnellem Verkauf, deshalb nennen sie oft pessimistischere Zahlen als die Realität - das hilft ihnen, die Eigentümer zu überzeigen, den Preis zu senken und schneller ihre Provision zu kassieren.
Wenn es aber eine Investition ist und du verkaufen planst - dann lohnt es sich, den Ursachen nachzugehen. Der Markt kann wegen eines bestimmten Viertels fallen (zum Beispiel wenn dort irgendwelche problematischen Objekte eröffnet wurden), wegen Renovierungen im Haus oder der wirtschaftlichen Gesamtsituation. Oder dein Haus wurde einfach mal zu hoch bewertet. Schau dir die Anzeigen von Nachbarwohnungen in deinem Haus an - echte Angebote sprechen ehrlicher als irgendwelche Bewertungen.
Hetzen brauchst du in keinem Fall. Ein Jahr ist keine Zeit, in der man einen Markttrend erkennen kann. Gib der Wohnung noch ein halbes Jahr bis ein Jahr, zumal wenn du keine verzweifelte Verkaufssituation hast. Der Immobilienmarkt erholt sich normalerweise, und selbst wenn nicht, verliert Wohnfläche nicht komplett an Wert.
Ich denke, hier ist die Fragestellung selbst fehlerhaft - es gibt da nichts zu schützen, denn die Wohnung gehört dir immer noch, der Preis ist nur auf dem Papier gefallen. Das ist kein Verlust, solange du nicht verkaufst. 300 Tausend in einem Jahr bei dieser Summe - das ist wirklich normales Marktgeschehen, deine Nachbarn haben recht. Der Immobilienmarkt schwankt ständig: hier wächst es lokal, dort fällt es, das hängt vom Bezirk ab, davon, ob die Leute unter Druck verkaufen, von der gesamtwirtschaftlichen Situation.
Makler geben übrigens oft absichtlich eine konservative Bewertung ab - sie wollen schneller einen Vertrag abschließen und ihre Provision kassieren. Aber man sollte ihnen mit Vorsicht vertrauen: schau selbst nach, wofür ähnliche Wohnungen in deinem Haus und in Nachbarhäusern wirklich verkauft werden. Schau dir die Anzeigen auf Avito, Yandex, Autor an - dort siehst du den echten Marktpreis, nicht den Wunschpreis.
Wenn die Wohnung dir nicht im Weg ist und du darin wohnst oder nicht vorhast, schnell zu verkaufen, kannst du dich einfach nicht damit befassen. In ein paar Jahren wird sie sich sehr wahrscheinlich erholen, wie es schon mehr als einmal passiert ist. In Panik zu verfallen bringt nichts.
Anmeldenzum Beantworten.
