Ich bin dabei, ein Angebot für ein Haus aus den 1970ern zu machen, und der Verkäufer hat mir erlaubt, eine Besichtigung durchzuführen. Ich habe noch nie ein Haus gekauft und bin mir unsicher, welche Warnsignale ich wirklich ernst nehmen sollte und was bei einem älteren Haus normal ist. Was sind die wichtigsten Dinge, die ein Gutachter überprüfen sollte?
Ein Haus aus den 1970ern ist genau in dem Alter, wo man noch originale Systeme sieht, die gerade noch halten, daneben aber schon erste Austausche - manche ordentlich gemacht, manche nicht. Fundament, Dach, Elektrik und Rohre sind absolut kritisch, und ich wiederhole nicht, was andere schon perfekt erklärt haben. Aber hier ist, was übersehen wird: **Dämmung und Belüftung auf dem Dachboden**. Viele ältere Häuser hatten Dämmstandards, die nach heutigen Vorschriften lächerlich unzureichend sind, und schlechte Dachbodenlüftung kann zu Dachfäule, Schimmel und Staubildung im Winter führen. Lass den Inspektor wirklich auf den Dachboden gehen und schauen, wie es dort belüftet ist, nicht nur kurz durchs Loch schauen. Prüf auch, ob ein früherer Besitzer DIY-Elektrik oder Rohrleitungsreparaturen versucht hat - nicht genehmigte Arbeiten heißen, du erbst jemand anders' Fehler, und das wird deine Haftung.
Das andere, was Leute übersehen, ist der Zustand von Fenstern und Türen, besonders bei einem Haus aus den 1970ern, wo einfache Glasscheiben üblich sind. Das ist keine unmittelbare Katastrophe, aber thermische Effizienz ist wirklich teuer, wenn du sie später behebst und dir deine Heizkosten wichtig sind. Genauso mit sichtbaren Wasserschäden - selbst kleine Flecken an Decken oder Trockenbau können auf ein Deckleck oder ein Rohrleitungsproblem hindeuten, das immer wieder auftritt, und die sind schwerer zu diagnostizieren als ein frisches Leck.
Lass dich separat auf Termiten und Radon untersuchen, wenn du in einer Gegend lebst, wo das relevant ist. Der Radontest braucht vor allem Zeit und du brauchst die Ergebnisse vor dem Abschluss. Und wenn die Inspektionen größere Probleme mit diesen großen Systemen zeigen, befindest du dich in Verhandlungsposition - geh nicht automatisch davon aus, dass du aussteigen musst, nur weil das Fundament saniert werden muss. Lass einen Handwerker dir einen ungefähren Kostenvoranschlag für Reparaturen geben. Was wie ein Dealbreaker klingt, könnte machbar sein, oder es könnte die Hebelwirkung sein, die du brauchst, um den Preis neu zu verhandeln.
Das Wichtigste, um das du dir bei einem Haus aus den 1970ern Sorgen machen solltest, sind das Fundament, das Dach, die Elektroanlage und die Rohrleitungen. Wenn eines davon ernsthafte Probleme hat, rechne mit fünfstelligen Reparaturen, die dir ordentlich ins Portemonnaie gehen. Lass den Inspekteur das Fundament auf Risse überprüfen (kleine Haarrisse sind normalerweise kein Problem, aber große horizontale Risse oder Durchbiegungen sind ein echtes Warnsignal), das Alter und den Zustand des Daches, ob die Elektrotafel den Vorschriften entspricht und sicher ist, und ob die Rohrleitungen Korrosion oder Undichtigkeiten haben. Achte auch auf die Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage - wenn sie noch original ist, neigt sie sich dem Ende ihrer Lebensdauer zu und du könntest sie bald austauschen müssen.
Dinge, die beängstigend klingen, aber für ein Haus aus den 70ern ziemlich normal sind: einige Setzrisse im Gipskarton, ältere Fenster, die zugig sind, veraltete Armaturen, weniger Isolierung als nach modernen Standards. Das ist nicht schön, aber es wird das Geschäft nicht platzen lassen. Worauf du achten solltest und was oft versteckt bleibt, ist Asbest (damals in der Isolierung, Bodenfliesen und Verkleidungen verwendet), alte verzinkte Rohrleitungen, die von innen korrodieren, Knauf-und-Rohr-Verdrahtung, falls sie noch in den Wänden verlegt ist, und Wasserschäden oder Schimmel durch Dachlecks oder Fundamentprobleme. Hol dir einen professionellen Inspekteur - versuche nicht, das selbst zu beurteilen. Der verbringt ein paar Stunden damit, alles durchzugehen, und gibt dir einen detaillierten Bericht, der dir genau zeigt, was jetzt Aufmerksamkeit braucht und was noch ein paar Jahre warten kann.
Hast du dir überlegt, ob du dich wirklich mit aufgeschobenen Reparaturen arrangieren kannst, oder brauchst du alles move-in ready? Die grundlegenden Systeme sind am wichtigsten - die bisherigen Antworten haben das gut getroffen - aber hier ist, was normalerweise übersehen wird: Asbest und Bleifarbe in Häusern aus den 1970er Jahren sind stille Killer, die Inspektoren zwar kennzeichnen, aber oft nicht die Kostenpflichten betonen. Du könntest ein strukturell einwandfreies Haus mit perfekter Sanitärtechnik haben, das dennoch $10 - 15k für Sanierungsarbeiten braucht, und das ist noch bevor es um echte Reparaturen geht. Fass dich nicht nur mit dem Inspektionsbericht ab und konzentriere dich auf die dramatischen Befunde; frag deinen Inspektor gezielt nach Gefahrstoffen, Alter und Effizienz der Heizanlage sowie Zeichen von Wassereintritt (Flecken in Kriechräumen, weiche Stellen um Fenster). Das ist nicht immer katastrophal, aber es kann dir Jahr für Jahr stillschweigend das Budget aufzehren.
Achte neben den Systemen, die andere erwähnt haben, besonders darauf, wie frühere Reparaturen tatsächlich durchgeführt wurden - zum Beispiel, ob jemand das Dach geflickt oder einen Bereich neu verkabelt hat: War das fachgerecht oder nur eine schnelle Pfuscherei, die dir später Ärger macht? Bei einem Haus aus den 70ern sind schlampige Eigenleistungen super häufig, und genau da kommt dein echtes Geldloch her. Notiert der Gutachter Dinge wie unterschiedliche Querschnitte bei Stromleitungen, Flickstellen, die nicht zu den Originalmaterialien passen, oder Zeichen von Wasserschäden, die nur überdeckt statt wirklich behoben wurden? Diese Halbherzigkeiten kosten dir viel mehr zu reparieren, als das ursprüngliche Problem gekostet hätte.
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