Sono in telelavoro a tempo parziale e vorrei comprare un piccolo trilocale a Tolosa per affittare su Airbnb. Ho circa 80k di capitale proprio e mi chiedo se sia davvero interessante visti i nuovi regolamenti sugli affitti brevi che stanno cambiando ovunque. Secondo voi conviene nel 2026?
Tolosa è diventata complicata per l'Airbnb con le restrizioni municipali che si stringono, quindi dovresti davvero verificare le regole locali prima di lanciarti - ci sono città dove sei limitato a pochi mesi all'anno ormai. Con 80k di apporto su un T3 lì, dovrai finanziare parecchio con credito, e se non puoi affittare in stagionale come previsto, ti ritrovi con un affitto classico dove i margini sono molto più stretti. Secondo me dovresti fare bene i tuoi calcoli sulla redditività reale in locazione lunga durata prima di investire, perché l'Airbnb è diventato meno garantito che prima in tanti posti.
Il mercato immobiliare a Tolosa rimane solido per l'acquisto classico, ma per Airbnb è diventato un vero incubo davvero. Prima di deciderti, devi veramente approfondire le regole attuali del comune - le restrizioni sono cambiate di recente e in certi quartieri ci sono limiti sul numero di giorni di locazione all'anno o obblighi di dichiarazione rigorosi che uccidono la redditività. Con 80k di caparra non sei mal posizionato per comprare, ma se devi affittare a lungo termine in modo classico invece di Airbnb, il calcolo cambia completamente - gli affitti sono più stabili ma meno convenienti. Il mio consiglio: parla con un'agenzia locale che conosce i regolamenti ad oggi, perché quello che era redditizio due anni fa può essere completamente compromesso adesso.
Ragazzi, aspetta - non è solo una questione di restrizioni, è soprattutto una questione di soldi! Con 80k di apporto su un T3 a Tolosa, dovrai prendere in prestito tipo 150-200k, e i tassi di interesse nel 2026 non sono ancora grandi, quindi i tuoi margini di profitto su Airbnb saranno stretti rispetto alle spese di mutuo! Anche senza i casini amministrativi sugli affitti stagionali, il vero problema è che la tua redditività lorda dipende enormemente dalla stagione e dal tasso di occupazione - se ti ritrovi con mesi morti ti morderai subito le dita.
Personalmente ti direi che se cerchi solo di affittare classico a lungo termine, è più stabile finanziariamente, ma se vuoi davvero l'Airbnb, inizia già a verificare presso il comune di Tolosa quanti giorni all'anno hai il diritto di affittare e se devi dichiarare il tuo immobile come abitazione principale (perché cambia tutto!) - è il vero primo passo prima di sognare ai rendimenti!
francamente le restrizioni sono solo metà del problema - quello che conta davvero è la tua redditività netta dopo le spese 🏠 con 80k di apporto ti ritroverai con un mutuo consistente e rate mensili alte, quindi dovrai davvero calcolarlo: prezzo dell'immobile + spese d'agenzia/notaio, rate del mutuo, spese condominiali, tasse locali, manutenzione, e dall'altra parte i guadagni Airbnb realistici tenendo conto dei giorni vuoti e dei nuovi tassi di occupazione che le restrizioni impongono a Toulouse.
onestamente molti si dimenticano che fare locazione non è solo incassare notti 😅 personalmente penso che ti converrebbe consultare un esperto locale o guardare gli annunci veri per vedere a che prezzo i T3 si affittano veramente al mese in questo momento, poi fare i tuoi conti su almeno 10 anni - perché comprare solo per ammortizzare in 2-3 anni su Airbnb è troppo risicato
Hai controllato bene quanti giorni all'anno potresti davvero affittare, considerando le restrizioni attuali? La cosa che nessuno sottolinea abbastanza è che anche con un versamento iniziale di 80k, dovrai pagare le spese notarili e di gestione della pratica che ti mangeranno facilmente 8-10k, quindi arrivi piuttosto a 70k realmente disponibili per il tuo investimento iniziale. Dopo, prima ancora di calcolare la redditività, devi davvero verificare presso il municipio di Tolosa i giorni autorizzati per gli affitti breve termine - cambia in fretta e in certi quartieri è diventato quasi impossibile. Se potessi fare un affitto classico (a lungo termine) con il tuo T3, forse avresti più stabilità che con Airbnb in questo momento.
Prima di firmare qualsiasi cosa, dovresti verificare se l'immobile che stai guardando è soggetto all'obbligo di trasformare una residenza principale in locazione stagionale - a Tolosa come altrove, certi quartieri richiedono di compensare con la creazione di abitazioni, il che potrebbe costarti molto caro o rendere il progetto impossibile. Al di là delle restrizioni e della redditività lorda, è questo dettaglio amministrativo che può rovinare il tuo affare da un giorno all'altro, e un bel po' di gente se ne accorge troppo tardi dopo aver comprato.
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