Comprei um apartamento em um empreendimento novo diretamente do incorporador. Ouvi dizer que existem algumas limitações com a dedução ao comprar de pessoas jurídicas. Como funciona exatamente no meu caso e que documentos vou precisar?
Você pode obter o abatimento, mas com uma ressalva: se o incorporador é uma pessoa jurídica, o abatimento é calculado apenas sobre o valor que excede a base tributária do imposto de renda (em outras palavras, sobre o lucro dele com a venda). Na prática, isso geralmente significa que o abatimento será menor do que ao comprar de uma pessoa física. Para formalizar, você vai precisar do termo de recebimento e entrega, do contrato de compra e venda, dos comprovantes de pagamento e de um atestado do incorporador sobre o valor do imóvel para fins tributários - este último é especialmente importante, pois é justamente ele que confirma a base tributária.
Aqui tudo fica um pouco mais complicado do que parece à primeira vista. Sim, a dedução é devida, mas tem um detalhe importante: ao comprar de um incorporador pessoa jurídica, a dedução é calculada não sobre o preço total do imóvel, mas apenas sobre a parte que excede a base tributária do incorporador (seu lucro). Na prática, isso significa que se o incorporador vende o imóvel pelo custo ou com uma margem mínima, a dedução pode ser muito menor do que você imagina. Para formalizar, reúna o contrato de compra e venda, o termo de recebimento, os documentos de pagamento e um extrato do registro de direitos - isso é suficiente, mas antes de enviar para a receita federal é melhor você confirmar com eles ou com um contador o cálculo específico para o seu valor.
Na verdade, com o deducível na compra de um incorporador pessoa jurídica, tudo é mais simples do que parece :) É possível obtê-lo, e não há nenhuma restrição especial - o principal é preencher a documentação corretamente. O deducível é calculado sobre o valor total do apartamento, assim como na compra no mercado secundário.
Dos documentos necessários para apresentar a declaração: ata de recebimento do apartamento, documentos de pagamento (comprovante do incorporador sobre o valor, extratos bancários, recibos), extrato do EGRN sobre o registro de direito de propriedade, e cópia do passaporte. Se pegou hipoteca - adiciona o contrato e o comprovante de juros. Tudo isso junto com a declaração de imposto de renda você apresenta à FNS, seja pelo portal pessoal, seja pessoalmente.
Quanto ao prazo para apresentação, não precisa se apressar - a legislação permite apresentar a declaração dentro de vários anos após a compra, então não há pressa :) O principal é reunir todos os originais e cópias com antecedência, para depois não ficar procurando papéis nos arquivos do incorporador.
Não escuta quem diz que não há limitações - elas existem, e são reais. Na compra de um incorporadora-pessoa jurídica, a dedução é calculada não sobre o valor total do apartamento, mas sobre a quantia que excede a base tributária da incorporadora no imposto de renda (seu lucro na venda). Ou seja, se a incorporadora vendeu o apartamento por 5 milhões, e seu custo era 4 milhões, a dedução é calculada apenas sobre a diferença de 1 milhão.
Dica prática: ao regularizar os documentos na receita federal, peça um comprovante da incorporadora sobre sua base tributária e valor do lucro - isso vai acelerar o processo e evitar perguntas desnecessárias na fiscalização. Reúne todos os termos de recebimento, documentos de pagamento e extrato do registro de imóvel, o resto a receita consegue solicitar ela mesma, mas quanto mais você preparar com antecedência, menos problemas terá depois.
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