Estou olhando para estúdios de 35-40 metros quadrados em áreas como Chamberí ou Malasaña, que custam por volta de 250-280k. Vi que alugam por 800-900 euros por mês, mas com despesas de condomínio, impostos e manutenção fico me perguntando se realmente compensa. Alguém que tenha investido em algo parecido pode compartilhar a sua experiência?
Não olhes apenas a rentabilidade bruta do aluguel, porque vais ter uma decepção. Conheço um colega que comprou algo parecido na Malasaña há uns anos, pagou 260k e entre comunidade (120 euros/mês), IMI, manutenção e a fatura do seguro do inquilino chegava facilmente a 250-300 euros mensais, mais imprevistos como infiltrações ou mudanças de tubagens que saíam de surpresa. Com 850 euros de aluguel por mês ficava com pouco mais de 500 euros depois de despesas, o que é uma rentabilidade de 2-2,5% anual se é que não havia meses sem ocupação ou problemas com falta de pagamento.
O que é que faz sentido é se vires o apartamento como uma aposta na revalorização da zona a longo prazo (10+ anos) e não como fonte de fluxo de caixa, ou se tiveres dinheiro para aguentar períodos vazios sem que te queime o fluxo. Senão, esse dinheiro de entrada te dá mais margem em fundos indexados ou até noutro tipo de investimento imobiliário com melhor rácio.
Não vou te enganar, esses números não fecham nada bem 🤔 Estás falando de 250-280k num imóvel que te gera no máximo 10-11k anuais brutos, e isso sem contar com a comunidade (provavelmente 80-100 euros/mês nessas zonas), IMI, seguro, e a realidade de que sempre há um ou dois meses sem inquilino. No final a rentabilidade bruta te cai para menos de 3-3,5% anual, e sendo sincero, com o mercado de aluguel como está agora em Madrid, esse capital te daria mais paz mental metido em fundos ou quase qualquer outra coisa. Se o que buscas é patrimônio a longo prazo está bem, mas como investimento puro para viver da renda, não me o colocaria nessas zonas com esses preços.
Somando o que comentam acima, os números realmente não fecham para investir com essa margem. Agora bem, há um detalhe que poucos mencionam: esses 250-280k dependem muito do estado do imóvel e se precisa de reforma. Se conseguires algo que requer reparos por menos dinheiro, ou se a zona está em vias de mudança e os aluguéis sobem nos próximos anos, a coisa muda. Mas tal como está agora, com essa rentabilidade bruta de 3-4% ao ano, tens que estar muito seguro de que o preço de venda suba significativamente, porque o fluxo de caixa mensal é quase nulo depois de despesas.
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