Смотрю студии площадью 35 - 40 квадратных метров в районах вроде Chamberí или Malasaña, они стоят примерно 250 - 280 тысяч. Видела, что их сдают за 800 - 900 евро в месяц, но с расходами на содержание дома, налогами и ремонтом я сомневаюсь, выгодно ли это на самом деле. Может, кто-нибудь вкладывал деньги в подобное, поделитесь опытом?
Не смотри только на валовую доходность от аренды, потому что разочаруешься. Знаю коллегу, который купил что-то подобное в Маласанье несколько лет назад, заплатил 260k, а между содержанием дома (120 евро/месяц), налогом на имущество, обслуживанием и страховкой арендатора легко доходило до 250-300 евро в месяц, плюс непредвиденные расходы вроде протечек или замены труб, которые вылезали внезапно. При 850 евро аренды в месяц оставалось чуть больше 500 реально после расходов - это доходность 2-2,5% в год, если только не было месяцев без квартирантов или проблем с неплатежами.
Смысл есть, если рассматривать квартиру как ставку на удорожание район на долгосрок (10+ лет) и не как источник наличности, или если у тебя есть средства, чтобы пережить мёртвые периоды без ущерба для потока денег. Иначе эти стартовые деньги дадут тебе больше простора в индексных фондах или даже в другом типе инвестиций в недвижимость с лучшим коэффициентом.
Не буду тебя обманывать, эти цифры совершенно не сходятся 🤔 Ты говоришь о 250-280 тыс. в имущество, которое приносит тебе максимум 10-11 тыс. в год брутто, и это без учета коммунальных платежей (в таких районах это, наверное, 80-100 евро/месяц), налога на имущество, страховки, да и того факта, что всегда будут месяц-два без квартирантов. В итоге валовая доходность падает ниже 3-3,5% в год, и, честно говоря, при нынешней ситуации на рынке аренды в Мадриде этот капитал принес бы тебе больше спокойствия, если бы ты вложил его в фонды или почти во что угодно еще. Если ты ищешь долгосрочное имущество - это нормально, но как чистая инвестиция, чтобы жить на доход от аренды, я бы в таких районах с такими ценами это не рассматривал.
Учитывая то, что говорят выше, цифры действительно не сходятся для инвестиции с такой маржой. Но есть один нюанс, который мало кто упоминает: эти 250-280к сильно зависят от состояния недвижимости и нужна ли ей реновация. Если найдёшь что-то, что требует ремонта по меньшей цене, или если район находится в процессе развития и арендные платежи вырастут в ближайшие годы, то ситуация меняется. Но такой, как она есть сейчас, с той валовой доходностью в 3-4% годовых, ты должен быть очень уверен, что цена продажи значительно возрастёт, потому что ежемесячный денежный поток после расходов практически нулевой.
Войдите, чтобы ответить.
