Estou prestes a fazer uma oferta em uma casa dos anos 1970 e o vendedor concordou em me deixar fazer uma inspeção. Nunca comprei uma casa antes e não tenho certeza quais são os sinais de alerta que devo realmente me preocupar versus coisas menores que são normais para um lugar mais antigo. Quais são as coisas mais importantes que um inspetor deve verificar?
Uma casa dos anos 1970 está na idade perfeita para ver tanto os sistemas originais ainda funcionando quanto a primeira leva de substituições - algumas feitas direito, outras nem tanto. Fundação, telhado, elétrica e encanamento são absolutamente críticos, e não vou repetir isso já que outros cobriram bem. Mas tem uma coisa que é frequentemente ignorada: **isolamento e ventilação no sótão**. Muitas casas antigas tinham padrões de isolamento que são ridiculamente inadequados pelos códigos atuais, e uma ventilação ruim do sótão pode causar apodrecimento do telhado, mofo e formação de gelo no inverno. Peça para o inspetor realmente entrar no sótão e verificar como está ventilado, não é só dar uma olhada pela abertura de acesso. Também verifique se algum proprietário anterior tentou fazer trabalhos elétricos ou consertos de encanamento por conta própria - trabalho não licenciado significa que você está herdando os erros de outra pessoa, e vira sua responsabilidade.
A outra coisa que as pessoas deixam passar é a condição das janelas e portas, especialmente numa casa dos anos 1970 onde vidro simples é comum. Você não está olhando para uma catástrofe imediata, mas eficiência térmica é genuinamente caro de consertar depois se você se importa com contas de aquecimento. O mesmo vale para qualquer dano por água visível - até manchinhas pequenas no teto ou na parede de gesso podem indicar um vazamento no telhado ou problema de encanamento que foi intermitente, e esses são mais difíceis de diagnosticar que um vazamento fresco.
Faça uma inspeção separada de cupins e radônio se você estiver numa área onde essas coisas importam. O teste de radônio especialmente leva tempo e você quer os resultados antes de fechar o negócio. E se a inspeção revelar problemas grandes com esses sistemas principais, você está em território de negociação - não presuma que tem que desistir só porque a fundação precisa de trabalho. Peça para um empreiteiro dar um orçamento aproximado dos reparos. Algo que parece um obstáculo pode ser controlável, ou pode ser a alavanca que você precisa para renegociar o preço.
O que você realmente precisa se preocupar em uma casa dos anos 1970 é a fundação, telhado, sistema elétrico e encanamento. Se qualquer um desses tiver problemas sérios, você está olhando para reparos de cinco dígitos que vão esvaziar seu bolso. Peça ao inspetor para verificar trincas na fundação (as pequenas e finas geralmente são ok, mas trincas horizontais grandes ou deformações são péssimas notícias), idade e condição do telhado, se o painel elétrico está dentro do código e é seguro, e se o encanamento tem corrosão ou vazamentos. Preste atenção também no sistema de HVAC - se for original da casa, provavelmente está perto do fim da vida útil e você pode precisar substituí-lo em breve.
Coisas que parecem assustadoras mas são bem normais em uma casa dos anos 70: algumas trincas de acomodação na drywall, janelas antigas que deixam passar correntes de ar, fixtures desatualizadas, menos isolamento do que os padrões modernos. Não é legal, mas não vai estragar o negócio. O que você quer ficar de olho e que geralmente fica escondido é amianto (usado em isolamento, pisos de cerâmica, revestimentos na época), encanamento galvanizado antigo que está corroendo por dentro, fiação de porcas e tubos se ainda estiver nas paredes, e danos por água ou mofo causados por vazamentos no telhado ou problemas na fundação. Contrate um inspetor profissional - não tente avaliar essas coisas sozinho. Ele vai passar algumas horas passando por tudo e vai te dar um relatório detalhado que vai dizer exatamente o que precisa de atenção agora versus o que pode esperar alguns anos.
Você já parou para pensar se consegue realmente conviver com manutenção adiada, ou precisa de uma casa pronta para morar? Os sistemas estruturais são o que mais importa - as respostas anteriores abordaram bem isso - mas tem um negócio que costuma passar despercebido: amianto e tinta com chumbo em casas dos anos 1970 são assassinos silenciosos que inspetores podem sinalizar mas nem sempre destacam as implicações de custo. Você pode ter uma casa estruturalmente sólida com encanamento perfeito que ainda exige de $10-15k em trabalho de remediação, e isso antes de qualquer reparo de fato. Não é só pegar o relatório da inspeção e focar nos achados mais dramáticos; pergunte especificamente ao seu inspetor sobre materiais perigosos, idade e eficiência do HVAC, e sinais de infiltração de água (manchas em espaços rasos, pontos moles ao redor das janelas). Essas coisas nem sempre são catastróficas, mas podem drenar discretamente seu orçamento ano após ano.
Além dos sistemas que pessoal já mencionou, presta bastante atenção em como os reparos anteriores foram realmente feitos - tipo, se alguém remendou o telhado ou refez uma parte da fiação, foi feito dentro das normas ou foi um gambito rápido que vai te causar problemas depois? Para uma casa dos anos 70 especialmente, esses consertos de DIY mal feitos são super comuns, e é aí que o seu dinheiro realmente desaparece. O inspetor nota coisas como fios de bitolas diferentes, remendos que não combinam com os materiais originais, ou sinais de dano por água que foram cobertos em vez de consertados? Essas meia-boca custam muito mais pra desfazer do que o problema original teria custado.
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