Sto cercando monolocali di 35-40 metri quadrati in zone come Chamberí o Malasaña, costano intorno ai 250-280k. Ho visto che si affittano a 800-900 euro al mese, ma con le spese di condominio, tasse e manutenzione mi chiedo se davvero mi conviene. Qualcuno che abbia investito in qualcosa di simile mi racconta la sua esperienza?
Non guardare solo la redditività lorda dell'affitto, perché ti rimarrai deluso. Conosco un collega che ha comprato qualcosa di simile a Malasaña qualche anno fa, ha pagato 260k e tra spese condominiali (120 euro/mese), IBI, manutenzione e la polizza assicurativa dell'inquilino arrivava tranquillamente a 250-300 euro mensili, più imprevisti come perdite d'acqua o sostituzioni di tubature che saltavano fuori a sorpresa. Con 850 euro di affitto al mese gli restavano poco più di 500 euro netti dopo le spese, il che è una redditività del 2-2,5% annua se non c'erano mesi senza inquilino o problemi con morosità.
Quello che ha senso è se vedi l'appartamento come una scommessa sulla rivalutazione della zona nel lungo termine (10+ anni) e non come fonte di flusso di cassa, oppure se hai soldi per resistere ai periodi di vacanza senza che ti bruci il flusso. Diversamente, quei soldi di acconto ti danno più margine in fondi indicizzati o anche in altri tipi di investimento immobiliare con un ratio migliore.
Non ti mentirò, quei numeri non tornano per niente 🤔 Stai parlando di 250-280k in una proprietà che ti genera al massimo 10-11k lordi all'anno, e questo senza contare la comunità (probabilmente 80-100 euro/mese in quelle zone), IMU, assicurazione, e il fatto che c'è sempre un mese o due senza inquilino. Alla fine la redditività lorda ti scende a meno del 3-3,5% annuo, e siendo sincero, con il mercato degli affitti così adesso a Madrid, quel capitale ti darebbe più tranquillità messo in fondi o in praticamente qualsiasi altra cosa. Se quello che cerchi è patrimonio a lungo termine va bene, ma come investimento puro per vivere di rendita, non me lo prenderei in considerazione in quelle zone a quei prezzi.
Sommando quello che dicono sopra, i numeri davvero non tornano per investire con quel margine. Detto questo, c'è un dettaglio che pochi menzionano: quei 250-280k dipendono molto dallo stato dell'immobile e se ha bisogno di ristrutturazione. Se trovi qualcosa che richiede lavori per meno soldi, o se la zona è in via di trasformazione e gli affitti salgono nei prossimi anni, le cose cambiano. Ma così come stanno adesso, con quella redditività lorda del 3-4% annuo, devi essere molto sicuro che il prezzo di vendita salga significativamente, perché il flusso di cassa mensile è quasi nullo dopo le spese.
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