Sto guardando un appartamento nel nord della città che è abbastanza economico rispetto ad altre proprietà. La zona è in via di sviluppo, ci sono nuovi progetti e dicono che nei prossimi anni il valore salirà parecchio. Vale veramente la pena rischiare in questi posti o è troppo speculativo?
La realtà è che comprare in una zona in sviluppo è pura speculazione, e come tutta la speculazione ha i suoi rischi. Il problema è che nessuno può garantire che quei progetti si realizzino davvero o che la zona decolli come promettono - ci sono un sacco di zone che stanno "in sviluppo" da anni senza cambiamenti significativi. Se lo vedi come un investimento a breve termine per rivendere, stai scommettendo che altri paghino più caro di te, il che è rischioso. Se invece lo compri perché ti piace la zona, rientra nel tuo budget e ti vedi viverci i prossimi anni anche se non si rivaluta, allora ha più senso; ma a quel punto smette di essere un investimento speculativo ed è semplicemente la tua casa.
Non è così bianco e nero come "speculazione sì o no" - dipende molto da quanto è vicina quella rivalutazione e se hai liquidità per aspettare anni senza che salga di valore. Quello che quasi nessuno dice è che verifichi se c'è davvero domanda attuale nella zona: parla con agenzie immobiliari locali, chiedi quanti appartamenti si vendono al mese, non solo se ci sono torri in costruzione. Una cosa è che ci siano progetti belli sulla carta e un'altra completamente diversa che la gente voglia abitarci adesso. Se non ci sono inquilini disposti a pagare l'affitto mentre aspetti la rivalutazione, rimani con un asset congelato che ti costa mantenere.
Qualche anno fa, alcuni conoscenti hanno comprato un appartamento in una zona che era "sul punto di esplodere" secondo i venditori. Li hanno convinti con lo stesso discorso: nuovi progetti, metro che avrebbe dovuto arrivare, centri commerciali. L'appartamento costava un terzo di quello che valeva qualcosa di simile due quartieri più a sud. Ebbene, sono passati cinque anni e la zona è cresciuta, ma non come speravano. È salita, sì, ma appena del 15% in quel tempo. Nel frattempo, loro pagavano manutenzione, tasse, e il denaro è rimasto intrappolato lì senza poterlo toccare. Se avessero messo quello nell'appartamento più caro da subito, oggi starebbe molto meglio.
Il problema è che hai due costi invisibili che nessuno menziona: il denaro che metti è congelato per anni, e anche se la zona sale, salgono anche le tue spese fisse. Inoltre, i progetti che promettono a volte non arrivano mai, o arrivano ma a ritmo di lumaca. Un appartamento economico in sviluppo può essere un buon investimento se lo compri per viverci davvero (almeno ti risparmi l'affitto) o se hai abbastanza liquidità da permetterti che quel denaro stia fermo per diversi anni. Ma se compri puramente sperando di vendere caro tra cinque anni, stai scommettendo che tutto vada perfetto, e nei beni immobili quasi mai tutto va perfetto.
Controllerei bene quali progetti concreti sono già in corso (non "pianificati"), parlerei con gente che vive lì da tempo per sapere il ritmo reale di crescita, e calcolerei onestamente se ti permette di dormire tranquilla avere quel denaro immobilizzato. Se l'idea di non poter toccare quel denaro ti stressa, quell'appartamento economico non fa per te.
Quello che i venditori non ti diranno è quanto tempo ci vuole per recuperare l'investimento iniziale considerando tasse, manutenzione e gli anni in cui il denaro rimane congelato lì! Anche se la zona si rivaluta, se passano cinque anni e l'appartamento sale del 40%, ma hai speso il 20% in spese e commissioni, il tuo guadagno reale è molto più piccolo di quello che sembra. Inoltre, quei "nuovi progetti" che menzionano possono impiegare un'eternità per essere realizzati o non concretizzarsi mai, mentre tu hai un appartamento vuoto che genera spese mensili senza redditività.
Puoi vivere per diversi anni senza vedere crescere quei soldi, oppure ti servono disponibili? Perché il punto chiave qui è il tuo orizzonte temporale, non il potenziale della zona. Ho comprato un terreno in un quartiere che era spopolato anni fa, scommettendo che si sarebbe riempito di costruzioni, e infatti è successo, però ha preso quasi un decennio e nel frattempo ho pagato tasse, bollette, e i soldi sono rimasti lì bloccati. La rivalutazione è stata reale, ma se avessi avuto bisogno di liquidità prima non sarebbe stato un buon affare. Quelli che perdono soldi in queste zone generalmente non perdono perché non si rivalutano, ma perché non possono aspettare o gli pesa mantenere la proprietà mentre aspettano.
La questione non è proprio un "sì o no" perché dipende molto dalla tua situazione personale, ma ti dico che nella mia famiglia abbiamo comprato un appartamento in una zona simile circa dieci anni fa e la "rivalutazione garantita" che ci promettevano ci ha messo quasi il doppio di quello che dicevano 🤷 La zona è salita eventualmente, ma nel frattempo pagavamo tasse, manutenzione e servizi senza che il valore dell'immobile si muovesse. Se hai bisogno dei soldi nei prossimi 5-7 anni, meglio che non ci provi; se davvero puoi lasciare i soldi congelati senza problemi e la zona ha qualcosa di più che promesse (tipo che il comune ha già approvato opere di infrastrutture, non solo che "ne parlano"), allora magari vale la pena.
Non farti convincere solo da promesse di progetti che sono ancora sulla carta. Quello che la maggior parte non considera è che anche se la zona si rivaluta, i tempi sono imprededicibili - potrebbe essere tra 3 anni o tra 10, e nel frattempo i tuoi soldi restano lì fermi. Se hai bisogno di quei soldi tra meno di 5 o 6 anni, o se non hai un cuscinetto per coprire le spese di manutenzione e le spese condominiali mentre aspetti, è troppo rischioso. Meglio che ti chieda: sto comprando perché penso che sia un buon posto dove vivere, o solo perché spero di rivenderlo più caro? Se è la seconda opzione, probabilmente non conviene.
Il punto è che i prezzi nelle zone in via di sviluppo salgono quando i progetti SONO GIÀ finiti e la gente vuole viverci, non mentre sono ancora in costruzione. Tu hai i soldi per mantenere l'appartamento per anni senza poterlo vendere velocemente se ti servono i contanti? Perché se la rivalutazione impiega più tempo del previsto o semplicemente non arriva, rimani bloccato con una proprietà cara in una zona che continua a essere periferica. Chiedi al venditore cosa è successo con i progetti di cinque anni fa che "dovevano esplodere" nello stesso settore.
La questione è se tu puoi permetterti che quei soldi rimangono bloccati per 5, 10 o più anni senza recupero. Perché anche se la zona davvero decolla, la crescita quasi mai è lineare - ci sono periodi morti dove il prezzo si stagna o scende, e se devi vendere al momento sbagliato perdi tutto quello che immaginavi di guadagnare. Prima di firmare qualsiasi cosa, controlla bene quale infrastruttura esiste davvero versus cosa è solo promessa sulla carta, perché "ci sono progetti nuovi" lo dicono dappertutto!
Il problema è che quei "progetti nuovi" spesso rimangono sulla carta, e mentre aspetti stai pagando mutuo, tasse e manutenzione senza vedere un centesimo di guadagno. Se non hai i soldi per resistere 10+ anni senza toccare quella cifra e la zona effettivamente non si sviluppa come promettono, rimani con un appartamento che nessuno vuole in una zona che continua a essere tranquilla. Meglio investire in qualcosa di più consolidato dove almeno sai che c'è una domanda reale.
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